Ein Grund, warum die deutschen Gerichte kaum zur Ruhe kommen und lange Wartezeiten entstehen, ist den rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern zu verdanken.
Von fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen bis zu Räumungsklagen ist das Mietrecht als Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs immer wieder Anlass für Streit, der einen gültigen Rechtsspruch zur Klärung bedarf. In diesem Ratgeber laden wir Sie zu einer Reise durch das Mietrecht ein, welches trotz zahlreicher Gesetze und Paragrafen noch immer für zahlreiche Missverständnisse verantwortlich ist.
Unterschreiben Sie einen Mietvertrag niemals ohne vorherige Prüfung
Im deutschen Recht ist die Vertragsfreiheit nicht nur in der Wirtschaft eines der höchsten Güter. Mit dem Unterzeichnen begeben Sie sich auf das Feld der Vertragsfreiheit. Wird Ihnen ein neuer Vertrag vorgelegt, sollten Sie diesen in allen Punkten lesen und verstanden haben. Mitunter ist anwaltliche Hilfe gefragt, um zu erkennen, ob sich unzulässige Punkte in den Verträgen verstecken. In den letzten Jahren gehören dazu zum Beispiel begrenzte Mietverträge, die nur dem Ziel dienen die Zuverlässigkeit des Mieters zu überprüfen, bevor ein unbefristeter Vertrag erteilt wird. Im Mietrecht ist dies nicht vorgesehen und somit müssen Sie diese Verträge nicht durch Ihre Unterschrift bekräftigen. Liegt diese vor, ist es vor Gericht nur sehr schwer sich gegen Klauseln, die zu den Lasten des Mieters gehen zu wehren.
Die Kündigung der Mietwohnung hält für beide Seite rechtliche Stolperfallen bereit
Die Kündigung der eigenen Wohnung zu erhalten ist für viele Mieter ein Schock. Befinden Sie sich gerade in dieser Situation ist der Auszug jedoch nur gerechtfertigt, sobald die Kündigung auch rechtlich allen Anforderungen an die gültige Form gerecht wird.
Die eigene Kündigung ist für Mieter ohne Angabe von Gründen möglich
Als Mieter haben sie im Mietrecht eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Beschränkt werden kann dieses Recht in zeitliche begrenzten Mietverträgen. Hier muss der Vermieter die Kündigung vor Ablauf der Mietdauer nicht akzeptieren. Die rechtskräftige Kündigung muss immer schriftlich, jedoch ohne Angabe von Gründen erfolgen. Eingegangen sein muss die Kündigung bis zum letzten Tag des Monates. Die folgenden drei Monate kann der Mieter die Wohnung während der Kündigungsfrist weiter nutzen und auch die Miete zahlen.
Das gilt auch, sollten Sie schon früher ausziehen.
Entgegen dem populären Glauben, dass das Stellen von drei Nachmietern ausreicht, um den Mietvertrag zum Wunschzeitpunkt zu beenden, ist der Vermieter nicht gezwungen einen dieser Kandidaten zu treffen oder einen Mietvertrag abzuschließen.
Die Kündigung des Vermieters ist an einen engen rechtlichen Rahmen gebunden
Die Kündigung vonseiten des Vermieters muss immer schriftlich erfolgen und die Angabe von Gründen für diesen Schritt enthalten. Die Fristen bis zum tatsächlichen Auszug hängen von der aktuellen Dauer des Mietvertrags ab. Unterhalb von fünf Jahren beträgt die Dauer 3 Monate. Zwischen dem fünften bis zum achten Jahr vergehen 6 Monate bis zum Auszug und Langzeitmieter erhalten 9 Monate Zeit eine neue Wohnung zu suchen. Die Gründe müssen einleuchtend sein und auch einer gerichtlichen Prüfung standhalten. Bei Altbauten fällt darunter zum Beispiel der Abriss des Gebäudes, da der Neubau kostengünstiger ist als die Modernisierung. Ein Sonderfall bietet die Kündigung wegen Eigenbedarf. Diese wird speziell in Großstädten gerne mit der Entmietung von alteingesessenen Mietern in Verbindung gebracht. In der Realität kann ein Vermieter den Wohnraum jedoch tatsächlich für sich oder einen nahen Angehörigen benötigen. Liegen diese Voraussetzungen vor, kann nur ein Härtefall den Auszug verhindern. Hierbei handelt es sich meist um Gründe wie Alter oder Krankheit, die bei Umzug eine unzumutbare Härte darstellen würden.
Reparaturen und Renovierungen liegen nicht komplett in der Verantwortung des Mieters
Die Wohnung besenrein zu übergeben ist für viele Mieter eine Selbstverständlichkeit. Konflikte entstehen dagegen über nicht erfolgte Reparaturen des Vermieters sowie die Renovierung der kompletten Wohnung vor dem Auszug. Hier finden Sie einige Hilfen aus dem Mietrecht, um sich gegen ungerechtfertigte Forderungen zu wehren.
Reparaturen während des Mietverhältnisses führen leicht zu Konflikten
Zum Einzug sollte sich die Wohnung in dem Zustand befinden, der vertraglich vereinbart wurde. Hierzu gehören zum Beispiel auch Einbauküchen, elektrische Türsprechanlagen oder Rollläden. Entsteht ein Defekt an Gegenständen, die nicht zu Ihrem Eigentum gehören und ein Teil der Mietsache sind, haben Sie Anspruch auf eine Reparatur. Bei akuten Problemen wie einem geplatzten Wasserrohr können Sie auch einen Notdienst beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Für alle nicht sofort erforderlichen Reparaturen sollten Sie eine Frist von 7 bis 14 Tagen für die Beseitigung setzen. Auf der anderen Seite kann jedoch auch der Vermieter verlangen, dass sich der Gebrauch in einem regulären Rahmen bewegt. Verlangt der Mieter den Austausch der vor fünf Jahren neu gekauften Einbauküche, sind diese unter Umständen zu Schadensersatz verpflichtet, sollte die Küche wirklich einen solch rasanten Wertverlust erlebt haben.
Nicht renoviert übernommene Wohnungen müssen nicht in einem besseren Zustand übergeben werden
Wurden Sie bei Einzug von einem Zustand begrüßt, der zu Recht als nicht renoviert bezeichnet werden darf, sind Sie nicht verpflichtet die Wohnung besenrein und renoviert zurückzugeben. Das Vertragsrecht gibt jedoch auch hier Ausnahmen. In einigen Fällen benötigen Mieter sehr dringend einen zeitnahen Einzugstermin und dem Vermieter verbleibt somit nicht die Zeit zum Durchführen der Arbeiten. Unter diesen Umständen einigen sich die Parteien zu niedrigeren Mietzahlungen im ersten Jahr oder auch ganz ausbleibenden Mieten in den ersten drei Monaten, um die Arbeit und das Geld, welches der Mieter in die Renovierung steckt auszugleichen. Durch diesen Ausgleich kann sich durchaus die Verpflichtung ergeben die Spuren der eigenen Mietdauer zu beseitigen. Gleiches gilt für den Rückbau von Umbauten. Diese darf der Vermieter auch von behinderten Mietern verlangen, welche zum Beispiel das Bad behindertengerecht umgebaut oder Türen vergrößert haben.
Kaution und Mietzahlungen sollten für beide Seiten klar umfasst werden
Die Kaution stellt zusätzlich zu den Umzugskosten eine zusätzliche Belastung vor dem Einzug in eine Wohnung dar. Im Mietrecht ist eine rechtlich verbindende Zahlung einer Kaution des Mieters jedoch nicht vorgesehen. Erfahren Sie jetzt, welche Rechte und Pflichten wirklich mit Kaution und Mietzahlungen verbunden sind.
Die Zahlung einer Kaution muss vertraglich festgelegt sein
Bei der Zahlung einer Kaution können speziell Vermieter, die bereits einmal schlechte Erfahrungen mit Mietnomaden gesammelt haben leicht über das Ziel hinausschießen. Die Höchstgrenze besteht in der Zahlung von drei Kaltmieten. Gezahlt werden müssen diese nicht in einer Summe oder vor Einzug. Der Vermieter ist verpflichtet eine Ratenzahlung zu gewähren. Bewährt hat sich hierbei das Prinzip die Miete in den ersten drei Monaten quasi doppelt zu bezahlen, um diesen Betrag besser ohne in Zahlungsverzug zu geraten, bezahlen zu können. Das Geld muss zudem auf einem separaten Konto verwahrt werden, damit die Kaution nicht für andere Rechnungen zweckentfremdet wird. Die Kaution muss zudem ein Bestandteil des Mietvertrags sein und darf nicht nachträglich, etwa bei einem Eigentümerwechsel erhoben werden. Für die Übergabe der Wohnung ist wichtig ein Protokoll zu erstellen und dieses vom Vermieter gegenzeichnen zu lassen. Sind keine Schäden entstanden und auch keine Forderung aus den Nebenkosten entstanden, sollte sich die Rückgabe der kompletten Kaution als unproblematisch erweisen.
Die Mietzahlungen erlauben nur wenig Spielraum für unpünktliche Zahlungen
Im Mietrecht ist festgehalten, dass der Eingang der Mietzahlung bis zum dritten Werktag des Monats erfolgen muss. Einige private Vermieter setzen von selbst dagegen ein längeres Zahlungsziel wie etwa den fünften oder zehnten Tag des Monats, um sich Abmahnungen aufgrund längerer Bearbeitungszeiten der Bank zu sparen. Damit diese nicht in Ihren Briefkasten flattern ist es hilfreich einen Dauerauftrag einzurichten und den Abgang des Geldes von Konto monatlich zu kontrollieren. Erfolgt die Mietzahlung an zwei aufeinanderfolgenden Monaten verspätet oder bleibt sogar komplett aus, kann der Vermieter von der fristlosen Kündigung Gebrauch machen. Nur wenn Sie sofort eine Zahlung leisten, kann diese nochmals für ungültig erklärt werden. Diese Großzügigkeit wird von Rechtswegen nur einmal gewährt und ist kein Dauerzustand. Sehr vorsichtig sollten Sie auch bei Mietminderungen sein. Fühlen Sie sich von den Kindern Ihrer Nachbarn unzumutbar belästigt rechtfertigt dies nur sehr selten eine Mietminderung über 10 oder 15 %. Liegen die Beträge in keinem ausgeglichenen Verhältnis können Abmahnungen oder sogar die Kündigung des Mietvertrags erfolgen.
Die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen zahlt sich immer aus
Schlagzeilen wie „jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch“ haben vielleicht auch Sie bereits dazu veranlasst bei den eigenen Abrechnungen noch einmal genauer hinzusehen. Wir zeigen Ihnen, welche Posten wirklich auf die Nebenkostenabrechnung gehören.
Die jährliche Abrechnung muss innerhalb gesetzlich festgelegter Fristen dem Mieter zugehen
Viele Mieter fragen sich, ob Sie wirklich verpflichtet sind für Gärtner oder den Hausmeisterdienst zu zahlen. Diese Frage ist durchaus berechtigt, da wirklich nicht alle Kosten von den Mietern getragen werden müssen. Typische Beispiel hierfür sind Reparaturen, die zum Erhalt der Mietsache beitragen, wie etwa eine neue Eindeckung des Daches. Diese zählt nicht zu den Nebenkosten der Mieter. Bezahlen müssen diese dagegen Abfall- und Abwassergebühren sowie den Allgemeinstrom für das Haus oder die Gebäudeversicherung. Als Mieter haben Sie jedoch das Recht Kopien der originalen Abrechnungen zu verlangen und zu erfahren, nach welchem Prinzip die Verteilung auf die einzelnen Mietparteien erfolgt. Mitunter ergeben sich durch eine unfaire Verteilung höhere Kosten für Sie und Sie zahlen aktuell zum Beispiel mit dem Allgemeinstrom auch die im Keller von Ihrem Nachbarn betriebene professionelle Reparaturwerkstatt mit. Mietervereine und auch Anwälte können behilflich sein, um zu erkennen, ob die eigene Nebenkostenabrechnung stimmt oder einer Korrektur bedarf.
Das Thema Mieterhöhung ist einer der größten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter
Die steigenden Mieten haben in Großstädten bereits dazu geführt das Wohnen zu einem Luxusgut für immer mehr Menschen mit kleinen und auch mittleren Einkommen geworden ist. Doch nicht jede angekündigte Mieterhöhung erfolgt auch im Einklang mit den Richtlinien im Mietrecht.
Staffelmiete und Anpassung an die ortsübliche Miete bedürfen auch der Zustimmung der Mieter
Die Mieten kennen trotz der Mietpreisbremse scheinbar nur den Weg nach oben. Zulässig ist eine Erhöhung innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent, um sich der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Nicht unüblich ist es bereits im Mietvertrag eine Staffelmiete zu vereinbaren.
Mit dieser erhöht sich die Miete jährlich um einen bestimmten Prozentsatz.
Das macht es einfacher die Steigerung der Miete in die Haushaltsplanung mit einzubeziehen und nicht von einer plötzlichen Erhöhung eiskalt erwischt zu werden. Sind Sie der Auffassung, dass es sich um eine unberechtigte Erhöhung handelt, müssen Sie dieser nicht einfach stattgeben, sondern können entweder Widerspruch einreichen oder sich auch rechtlich gegen die höhere Miete wehren. Gleiches gilt für die Mieterhöhung nach einer Renovierung. Ist mit der Dämmung der Fassade oder dem Austausch der Fenster eine Ersparnis der Heizkosten zu erwarten, ist eine Mieterhöhung durchaus gerechtfertigt. Anders verhält es sich, wenn sich die Wohnfläche Ihres ebenfalls im Haus lebenden Vermieters durch einen Wintergarten vergrößert. An diesen Kosten müssen Sie sich mit einer Mieterhöhung natürlich nicht beteiligen.
Die Tierhaltung in Mietwohnungen beschäftigt seit Jahren die deutschen Gerichte
Wahrscheinlich wären auch Sie überrascht zu erfahren, wie viele Prozesse sich in Deutschland jährlich, um die Haltung von Tieren in Mietwohnungen drehen. Im nächsten Abschnitt bringen wir etwas Klarheit in diese teilweise recht unübersichtliche Rechtsprechung.
Ein generelles Tierhaltungsverbot ist nicht rechtens
Ihr Vermieter darf Ihnen den Einzug eines Haustiers in Ihre Wohnung nicht grundsätzlich verwehren. Diesem Urteilsspruch der Richter sind jedoch auch Grenzen gesetzt. Lebt der Vermieter mit im Haus oder auch ein anderer Mieter der unter eine gesundheitsgefährdenden Tierhaarallergie leidet ist es durchaus verständlich den Kreis der Mieter auf Menschen zu begrenzen, die lieber ohne Haustiere leben. Die wichtigste Auskunftsquelle vor dem Haustierkauf ist der Mietvertrag. Hier sollten Sie genau sehen, dass der Hamster Ihres Kindes herzlich willkommen ist, vor dem Kauf eines Hundes oder einer Katze jedoch die Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist. Nur, weil Ihnen bereits Hunde im Treppenhaus begegnet sind, ersetzt dies die schriftliche Erlaubnis nicht. Vermieter haben durchaus das Recht einen Yorkshire Terrier in einer 50 m² Wohnung zu gestatten, dem Wunsch nach einem Bernhardiner jedoch abzulehnen.
Exotische Tiere und Nutztiere bilden rechtlich betrachtet oft eine Grauzone
Schlangen oder auch giftige Spinnen gehören mittlerweile zu gefragten Haustieren. Vermieter werden bei diesen exotischen Tieren jedoch zuvor gerne um Erlaubnis gefragt, gleiches gilt ebenfalls für die Haltung von Hühnern oder anderen Nutztieren im Gemeinschaftsgarten. Problematisch verhält sich auch das Züchten von Tieren in der Mietwohnung. Handelt es sich um einen Überraschungswurf der Katze, ist dieser natürlich anders einzuordnen als die Zucht von Papageien, bei denen mitunter dutzende Tiere bis in den Hausflur und die anderen Wohnungen zu hören sind. Hier gilt es vorher um Erlaubnis zu bitten oder eine gesunde Anzahl an Haustieren nicht zu übersteigen, damit die Tiere nicht schneller als gedacht ein neues Zuhause benötigen.
Die Lärmbelästigung in der Mietwohnung wird immer wieder zur Vermietersache
Haustiere sind immer wieder auch Grund dafür, sich von den Geräuschen der Tiere der Nachbarn belästigt zu fühlen. Ist der Lärm nicht zumutbar, wird oft auch der Vermieter eingeschaltet, um für Abhilfe zu sorgen.
Die Ruhezeiten sollten auch von Mietern konsequent eingehalten werden
Mitten in der Nacht von lauter Partymusik geweckt zu werden, da der Nachbar mal wieder nicht schlafen kann, ist ebenso wenig akzeptabel als Nachbarn, die sich jeden Tag lauthals streiten und dabei weder am Tag noch der Nacht eine Pause einlegen. Grundsätzlich gilt es auch in einem Mehrfamilienhaus die Ruhezeiten zwischen 22 Uhr Abend und 6 bzw. 7 Uhr am Morgen einzuhalten. Nachteulen sollten den Lärmpegel auf die berühmte Zimmerlautstärke reduzieren. Ausnahmen bilden Geburtstage oder auch Einweihungspartys bei denen die Gäste sich erst zu späterer Uhrzeit verabreden. Noch vor dem Vermieter empfiehlt es sich kurz mit dem betreffenden Nachbarn zu sprechen und diesem zum Beispiel zu erzählen, dass der Hund in der eigenen Abwesenheit unter starken Trennungsängsten leidet und deshalb jault und bellt. Nicht jeder Besitzer weiß dies und ist daher mitunter sogar dankbar für den Hinweis.
Permanenter Lärm der Nachbarn kann eine Mietminderung zur Folge haben
Reagieren Nachbarn abwehrend oder sogar aggressiv auf Kritik kann auch der Vermieter eingeschaltet werden. Permanentes Kindergeschrei kann durchaus eine Mietminderung mit sich bringen. Gleiches gilt auch für Nachbarn die gerne Zuhause DIY Projekte betreiben und daher fast täglich Hammer oder Bohrmaschine zu hören sind. Der Vermieter kann in diesen sehr schwerwiegenden Fällen Abmahnungen aussprechen oder das Mietverhältnis fristgerecht beenden, wenn es dem Mieter nicht gelingt sich in Hausgemeinschaft einzufügen.
Fazit
Das Mietrecht kann wie diese wenigen Beispiele bereits zeigen, durchaus als Paragrafendschungel bezeichnet werden. Als Laie, der zum ersten Mal Probleme mit einem Vermieter hat oder auch umgekehrt empfiehlt es sich daher sich schnell fachkundige Hilfe bei Anwälten und Vereinen zu suchen, um mehr Informationen zur Rechtslage zu erhalten und gegebenenfalls bestehende Fristen nicht verstreichen zu lassen.