Tragen Sie sich mit dem Gedanken eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus zu kaufen, sind Sie bestimmt in dem ein oder anderem Exposé bereits auf den Begriff „Hausgeld“ gestoßen.
Haben Sie bisher zur Miete gewohnt, sind Ihnen die darin enthaltenen Nebenkosten zu einem Großteil bereits bekannt. Als Eigentümer einer Immobilie erwarten Sie jedoch noch weitere Kosten, die in erster Linie der Instandhaltung sowie Modernisierung einer Immobilie dienen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, warum die Zahlung dieses Betrags in WEG Eigentümergemeinschaften unvermeidbar ist und wie Sie es dennoch schaffen die Mehrkosten in einem überschaubaren Rahmen zu halten.
Was ist Hausgeld und wer muss zahlen?
Das Hausgeld ist eine Zahlung, die in WEG Eigentümergemeinschaften entsteht, um die Kosten, welche für das Gemeinschaftseigentum anfallen, auszugleichen. Hierfür ist es wichtig ein Verständnis für die Eigentumsverhältnisse innerhalb eines WEG Grundstücks zu erhalten. Auf diesem werden entweder Mehrfamilienhäuser, Hochhäuser, Reihenhäuser oder Wohnanlagen gebaut. In diesen Immobilien ist es möglich Wohnungen oder Geschäftsräume zu erwerben. Diese stehen fortan im Sondereigentum des Erwerbers und können zum Beispiel vermietet oder auch wieder veräußert werden. Rund um dieses Sondereigentum befindet sich das Gemeinschaftseigentum, welches das Gebäude selbst vom Keller bis zum Dachboden sowie das Grundstück erfasst. An diesem erwerben Sie ebenfalls einen Miteigentumsanteil. Dieser befähigt Sie zum Beispiel den Garten zu nutzen, auf dem Parkplatz zu parken oder die Wege, die zu Ihrem Sondereigentum führen zu verwenden.
Als Teil dieser Eigentümergemeinschaft müssen Sie sich prozentual an Kosten wie den Grundabgaben, dem Allgemeinstrom oder auch den von der Hausverwaltung abgerechneten Beträgen beteiligen.
Diese sind separat zu betrachten zu Ihren persönlichen Kosten wie Strom, Telefon oder die Hausratversicherung. Alle auf die Eigentümer verteilten Kosten sind in dem Hausgeld gebündelt. Zusätzlich wird dort eine Rücklage für die Instandhaltung mit eingerechnet. Dieses wird verwahrt, um damit zum Beispiel die Neueindeckung des Daches, das Pflastern der Gehwege oder die Beleuchtung der Parkflächen vor dem Haus zu bezahlen. Die Rücklage bewahrt die Eigentümer davor in einer Summe den anteiligen Betrag entrichten zu müssen, was viele Eigentümer dazu zwingen würde einen Kredit aufzunehmen oder auf Urlaube oder größere Anschaffungen zu verzichten.
In welchen Abständen erfolgt die Zahlung?
In einem Großteil aller WEG Eigentümergemeinschaften ist es üblich sich auf eine monatliche Zahlung zu verständigen. Die Beträge sind immer in der gleichen Höhe und jeweils im Voraus zu entrichten. Beispielsweise wird erwartet, dass der Betrag für Februar vergleichbar mit einer Mietzahlung etwa zum dritten Werktag des Monats eingegangen ist. Dadurch bleibt gewährleistet, dass das Konto immer über ausreichend Deckung für alle anfallenden Überweisungen und Abbuchungen verfügt. In Ausnahmefällen ist es für Eigentümer auch möglich eine jährliche Zahlung im Voraus mit dem Verwalter zu vereinbaren. Dies ist zum Beispiel für Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen denkbar, bei denen die Eigentümer mitunter nur selten vor Ort anzutreffen sind oder den Hauptwohnsitz im Ausland haben.
Wer übernimmt die Verwaltung der Zahlungen?
In Eigentümergemeinschaften, die dem Wohneigentumsgesetz entsprechen, ist es erforderlich einen Verwalter zu bestimmen. In dessen Aufgabenbereich fällt auch die gesamte Buchhaltung für das Gemeinschaftseigentum. Der Verwalter kann aus den eigenen Reihen stammen oder die Eigentümer entschließen sich dafür eine Hausverwaltung zu beauftragen. Die Zahlungen kommen entweder auf ein eigenes Konto der Hausgemeinschaft oder wird direkt an den Hausverwalter überwiesen. Von letzterer Option ist im Allgemeinen eher abzuraten. Da viele Hausverwalter nicht nur ein Objekt betreuen, vermischen sich dort mitunter alle Zahlungen der Kunden und Ihre Rücklagen dienen mitunter dazu zunächst für säumige Eigentümer aus anderen Immobilien grade zu stehen. Mit einem eigenen Konto können Sie die Zahlungen besser im Auge behalten und auch die Möglichkeit unseriöser Verwalter Kontoauszüge einfach zu fälschen ist nicht gegeben. Je nach gewünschtem Aufwand können die die Rücklage sogar vom Hausgeld trennen und ein zweites Konto eröffnen, um noch einfacher den Überblick zu behalten.
Welche Kosten sind mit der Zahlung abgedeckt?
Die Kosten umfassen alle für das Gemeinschaftseigentum anfallenden Rechnungen. Neben den bereits erwähnten Kosten wie der Grundsteuer gehören hierzu auch:
- Niederschlagswasser
- Schornsteinfegergebühren
- Gebäudeversicherung
- Gartenpflege und
- die Treppenhausreinigung
Bei Punkten wie dem Allgemeinstrom kann es mitunter zu Unklarheiten kommen. Gemeint ist damit nur der Strom, der im Teil des Hauses verbraucht wird, welcher allen Besitzern zugerechnet wird. Der Stromverbrauch im Sondereigentum muss auf Ihren Namen getrennt abgerechnet werden. Unterbleibt diese Anmeldung, wird früher oder später der Verbrauch auffallen und Sie sind gezwungen die entsprechenden Nachzahlungen zu leisten.
Wer ist für die Berechnung, der zu zahlenden Summe zuständig?
Für die Berechnung ist einzig der Hausverwalter zuständig. Dieser entwickelt meist zu Ende des Jahres für das kommende Kalenderjahr von Januar bis Dezember einen Wirtschaftsplan. Diese enthält die aktuelle Höhe der Rücklagen ebenso wie die wahrscheinlichen Ausgaben für planbare Reparaturen im nächsten Jahr. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Kalkulation des Hausgeldes für das kommende Jahr. Dieses kann sich in jedem Jahr ändern und wird zu Beginn des Kalenderjahres vom Verwalter aufgrund der bereits vorliegenden Rechnungen sowie Erfahrungen aus den letzten Jahren geschätzt. Je mehr Talent der Verwalter für diese Aufgabe besitzt, umso einfacher ist es eine Nachzahlung mit der Aufstellung aller real benötigten Beträge in der Jahresabrechnung zu umgehen.
In der Jahresabrechnung ist ersichtlich, ob ein Guthaben oder eine Nachzahlung fällig wird
Neben dem Wirtschaftsplan, der quasi eine Prognose für das nächste Jahr darstellt, ist die Jahresabrechnung eine wichtige Informationsquelle innerhalb der WEG Eigentümergemeinschaft. Diese enthält alle konkreten Zahlen, die anhand der über das Jahr verteilt eintreffenden Gebührenbescheide und Rechnungen ermittelten Werte.
Die daraus resultierende Gesamtsumme wird auf die Eigentümer verteilt und in Form der Jahresabrechnung übermittelt.
Das diese wirklich zu 100 % übereinstimmt, ist eher einem sehr glücklichen Zufall zu verdanken. Oftmals ist entweder ein Guthaben vorhanden oder es steht eine Nachzahlung ins Haus. Das Guthaben wird selbstständig vom Verwalter überwiesen, während für den noch fehlenden Betrag ein Zahlungsziel gesetzt wird. Zweifeln Sie an der Berechnung haben Sie das Recht die einzelnen Belege als Kopien zu erhalten und selbst noch einmal nachzurechnen.
Zahlen alle Miteigentümer den gleichen Anteil an monatlichen Zahlungen?
Diese Frage ist durchaus berechtigt, da die Antwort wie viel Hausgeld pro Monate fällig wird, durchaus von den Eigentumsverhältnissen innerhalb der WEG Eigentümergemeinschaft abhängig ist. Dieses teilt sich nicht automatisch gleichmäßig zwischen den Eigentümern auf. Innerhalb der Teilungserklärung ist vermerkt, wie groß der eigene Miteigentumsanteil ist. Die daraus resultierende Gesamtsumme beträgt zum Beispiel 1000 Anteile. Diese können sich eben auf 333,33 Anteile aufteilen oder auch auf einen anderen Verteilungsschlüssel wie 150, 200, 250 und 400 Anteile in einer Eigentümergemeinschaft mit vier Parteien. Der Sinn, der dahinter steckt, ist eine gerechtere Verteilung der Kosten zu erzielen. In einer 1 Zimmer Wohnung zahlen Sie entsprechend einen geringeren Anteil der Kosten als in einer 4 Zimmer Wohnung, in der potenziell mehr Müll, Abwasser oder sonstige Beträge anfallen.
Vermieter dürfen bei der Umlage nicht alle Kosten an den Mieter weitergeben
Planen Sie Ihr Sondereigentum nicht selbst zu beziehen, sondern dieses zu vermieten, gibt es zwei wichtiger Punkt in Bezug auf das Hausgeld zu beachten. Zum einen dürfen die Kosten für die Hausverwaltung nicht umgelegt werden. Die ist unabhängig von der Tatsache, dass die Bewohner zum Beispiel bei Problemen direkt mit dem Hausverwalter in Kontakt treten können. Ein zweiter Punkt umfasst die Umlegung der monatlichen Pauschale für die Instandhaltungskosten. Diese dürfen ebenfalls nicht auf die Nebenkosten entfallen, da die Mieter durch die monatliche Mietzahlung bereits dafür bezahlen in einer Immobilie zu leben, in der kein Sanierungsstau besteht.
Miteigentümer mit schlechter Zahlungsmoral werden schnell zu einer finanziellen Mehrbelastung
Ein rechtlicher Punkt, über den sich die Mitglieder einer WEG Eigentümergemeinschaft erst wirklich im Klaren sind, wenn der Fall eintritt, ist die gesamtschuldnerische Haftung. Diese besagt, dass zum Beispiel die Grundsteuer entrichtet werden muss, wer welchen Anteil davon trägt, ist dem Gläubiger prinzipiell egal. Noch deutlicher ausgedrückt bedeutet dies, dass sobald einer oder mehrere der Eigentümer die monatlichen Zahlungen schuldig bleiben die Gläubiger dennoch erwarten pünktlich bezahlt zu werden. Schreiben von Inkassofirmen oder andere Mahnungen richten sich daher nicht an den einzelnen Eigentümer, sondern die gesamte Gemeinschaft. Es ist daher ratsam lieber aus eigener Tasche nochmals eine Zahlung zu tätigen als die Zahlungen bis zum Eintreffen der fehlenden Beträge zurückzuhalten.
Natürlich haben die pünktlich zahlenden Eigentümer auch die Möglichkeit rechtlich gegen den Schuldner in den eigenen Reihen vorzugehen. Dies reicht von einer Mahnung über die Klage bis zur Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens. Handelt es sich um eine momentane Notlage, wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit zahlt es dagegen oft aus, einen Zahlungsplan auszuarbeiten, um dem Eigentümer die Chance zu geben diesen finanziellen Engpass, ohne den Verlust des Wohneigentums zu überstehen.
Die Höhe des Hausgeldes ist ein Reizthema in vielen WEG Hausgemeinschaften
Steigt das Hausgeld seit Jahren an und Ihr monatlicher finanzieller Spielraum wird immer geringer, sollten Sie auf die Spurensuche für diese Steigerung gehen. In einigen Fällen gibt es sehr gute Gründe für diese Entscheidung. Hierzu gehört zum Beispiel der Wunsch einer Hausgemeinschaft umfassende Renovierungsarbeiten in den nächsten Jahren vornehmen zu lassen. Anstatt das Risiko einer Sonderumlage in einer Summe zu riskieren, zahlen einige WEG Eigentümer lieber monatlich in den Jahren zuvor etwas mehr. Ist dies nicht der Fall und auch die Rücklagen sind noch in ausreichender Höhe vorhanden, sollten Sie die Situation mit anderen Eigentümern besprechen und gemeinsam die in den Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen zu findenden Einnahmen und Ausgaben einer genauen Prüfung unterziehen.
Tipps zum Reduzieren der monatlich zu zahlenden Summe
Die Entscheidung für eine eigene Immobilie war vielleicht auch für Sie mit dem Wunsch verbunden, den hohen Mieten zu entfliehen und nicht nur für Miete und Lebenshaltungskosten zu arbeiten. Haben Sie dank der monatlich zu entrichtenden Zahlungen das Gefühl wieder bei Null angekommen zu sein, finden Sie hier einige Tipps um die Zahlungen in den nächsten Jahren reduzieren zu können.
Prüfung aller vorhandenen Verträge auf finanzielle Entlastungen
Viele Eigentümer sind sich vielleicht gar nicht bewusst, wie viel Kosten bereits der Allgemeinstrom beträgt. Dies gilt besonders, sobald weitere Anlagen wie Tiefgaragen mit ins Spiel kommen, die häufig den gesamten Tag über beleuchtet sind. Der Wechsel zu einem günstigeren Stromlieferanten kann sich in diesem Zusammenhang ebenso auszahlen als auch andere Verträge wie den Winterdienst oder die Gebäudeversicherung einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Kleinere Investitionen wie Lampen mit Bewegungsmeldern machen sich auf lange Sicht ebenfalls bezahlt.
Vorhandene Anlagen auch anhand der Wirtschaftlichkeit messen
Sie zahlen für eine Sauna, die nie benutzt wird oder einen Aufzug der ständig defekt ist? Rechnen Sie aus, welchen Anteil dieser Luxus innerhalb der zu zahlenden monatlichen Summe ausmacht. Sind auch die Miteigentümer mit der Stilllegung einverstanden, können Sie sich diese Kosten in Zukunft sparen. Viele Hausgemeinschaften haben diesen Luxus in den letzten Jahren reduziert und zum Beispiel das ehemalige Schwimmbad in einen Fitnessraum umgewandelt. Dieser verbraucht weit weniger Kosten und hält die Bewohner ebenso fit.
Das Fachwissen und Engagement der Miteigentümer zum Sparen nutzen
Befindet sich in Ihrer Eigentümergemeinschaft ein Malermeister oder auch ein Elektriker, ist dies eine gute Möglichkeit Arbeiten zu einem fairen Preis zu erhalten. Manchmal freut sich auch ein Handwerker im Ruhestand darüber sich mit Hausmeisterdiensten für die Hausgemeinschaft die Rente aufzubessern. Die Kosten lassen sich ebenfalls durch eigenes Engagement reduzieren. Putzdienste oder Gärtner sind leicht ersetzbar, wenn jeder selbst mit anpackt und fest Pläne für die jeweiligen Arbeiten erstellt werden.
Stellen Sie auch die Hausverwaltung genau auf den Prüfstand
Sehen Sie bis auf die Eigentümerversammlung den Hausverwalter so gut wie nie, sollten Sie recherchieren, welche anderen Verwaltungen in Ihrer Region tätig sind. Verfügen diese über ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis ist es nach Ablauf des Vertrages durchaus legitim zu wechseln und die anfallenden Verwaltungstätigkeiten in fähigere Hände zu geben.
Fazit
Das Hausgeld kann aufgrund der Höhe mitunter ein Ärgernis darstellen, dennoch ist diese monatliche Zahlung der beste Weg die Liquidität der WEG Eigentümergemeinschaft nicht in Gefahr zu bringen. Anstatt sich daher nur über die Höhe zu beklagen ist es deutlich besser stattdessen konkrete Vorschläge mit zur nächsten Eigentümerversammlung zu bringen. Das stellt sicher, dass der Weg in die eigenen vier Wände auch weiterhin finanziell die richtige Entscheidung für Sie ist.