Die Entscheidung nicht länger zur Miete zu wohnen und stattdessen die eigenen vier Wände zu beziehen, erfolgt immer häufiger auch aufgrund der steigenden Mieten. In vielen Regionen haben sich die monatlichen Raten für Immobilienkredite und die ortsüblichen Mieten inzwischen angenähert.
Bevor Sie ein Haus kaufen sollten Sie einige Punkte bedenken, die Ihnen in der späteren Suchphase sehr viel Zeit für unnötige Besichtigungen sparen. Erfahren Sie jetzt wie es Ihnen am besten gelingt auch in einigen Jahrzehnten noch mit einem positiven Gefühl auf den Hauskauf zurückzublicken.
Die finanziellen Mittel sollten bereits in der Planungsphase klar umfasst werden
Wie viel Haus kann ich mir leisten, ist eine der Fragen, die Sie sich bestimmt selbst schon hundertfach gestellt haben. Der erste Punkt der Planung beginnt damit ein Budget für den Kauf festzulegen. Zuerst wird hierfür das Eigenkapital berechnet. Hierbei handelt es sich um eine Summe, die Sie für den Hauskauf einsetzen möchten und nicht um alle finanziellen Ersparnisse, welche Ihnen zur Verfügung stehen.
Schließlich müssen auch der Umzug und die ein oder andere Neuanschaffung für das neue Zuhause finanziert werden.
Die Immobilienkreditberater Ihrer Hausbank können Ihnen dabei behilflich sein den Rahmen festzulegen und einen ersten Eindruck zu erhalten bis zu welcher Summe die Bank einer Finanzierung grünes Licht erteilen würde.
Mit einem maximalen Höchstpreis ersparen Sie sich in die Finanzierungsfalle zu tappen
Liegt Ihr maximaler Kaufpreis zum Beispiel bei 275.000 Euro sollten Sie der Versuchung widerstehen, Häuser für 300.000 Euro und mehr zu besichtigen. Darauf zu hoffen an dem Objekt so viele Mängel zu finden, die eine deutliche Preissenkung rechtfertigen, erweist sich vielfach als Illusion. Die Gefahr ist dagegen ungleich höher sich in das Objekt zu verlieben und ein Haus zu kaufen, welches es erforderlich macht in den nächsten Jahrzehnten den Gürtel in vielen Bereichen enger zu schnallen. Besser ist es im Budget zu bleiben und das Haus nach und nach mit Wintergärten, Anbauten und Co in ein richtiges Traumhaus zu verwandeln.
Überlegen Sie sich sehr gut, welcher Haustyp zu Ihrer Kapitalanlage oder dem neuen Zuhause werden soll
Gut überlegt sollte auch die Frage sein, welcher Immobilientyp zu Ihren Nutzungsvorstellungen am besten passt. Für Sie selbst haben Sie freie Hand und können sich entscheiden, ob Sie sich in einem freistehenden Haus, einer Doppelhaushälfte oder einem Reihenhaus am wohlsten fühlen. Planen Sie den Hauskauf einzig als Kapitalanlage sollten Sie sich Gedanken darüber machen an welchen Mieter Sie bevorzugt vermieten möchten. Senioren fühlen sich in einem Bungalow, bei dem sich alle Räume auf einer Ebene befinden im Alter wohler als in einem Reihenhaus mit drei Etagen. Dieses wünschen sich dagegen oft kontaktfreudige Familien mit Kindern, die sich auch über einen ausgebauten Dachboden als zusätzliches Kinderzimmer sehr freuen.
Sonstige Immobilien sind nicht länger nur für Individualisten bestimmt
In den letzten Jahren werden auch vermehrt früher wirtschaftlich genutzte Gebäude zu Wohnzwecken umgebaut. Aus Bunkern und alten Lagerhallen entstehen so Lofts mit offener Architektur, die kaum noch an den früheren Verwendungszweck erinnern. Beliebt sind auch Mühlen oder alte Ställe, die ebenfalls zu Ihren neuen Zuhause werden können. Die Chancen für diese Gebäude eine Finanzierung zu erhalten sind übrigens gar nicht so schlecht, da der Wert nach einer Modernisierung oft in die Höhe schnellt und das Risiko eines Verlusts für die Bank überschaubar bleibt.
Die Immobiliensuche fängt bei der Auswahl der Lage an
Den guten Ratschlag „Lage, Lage, Lage“ von Verwandten und Freunden können Sie wahrscheinlich, nachdem sie die Pläne ein Haus kaufen zu möchten verkündet haben, nicht mehr hören. Unsere kurze Anmerkung zu diesem Thema hält sich daher in Grenzen. Vertrauen Sie weniger den Versprechungen über aufstrebende Stadtteile, sondern machen Sie sich vor einem Umzug bei kleinen Stippvisiten einfach selbst ein Bild davon, ob Sie sich in diesem Umfeld Zuhause fühlen würden oder lieber an anderer Stelle einen neuen Abschnitt Ihres Lebens starten.
Das World Wide Web hat für die Immobiliensuche sowohl Vor- als auch Nachteile
Das Internet und die dortigen Immobilienplattformen haben die Suche nach Häusern zum Kauf am Wunschort wesentlich erleichtert. Gestiegen ist jedoch auch die Zahl an potenziellen Mitbewerbern um gepflegte Immobilien in gefragten Gegenden. Anstatt sich ausschließlich auf die Angebote online zu verlassen ist es auch weiter ratsam die Zeitungen zu studieren oder an das schwarze Brett von Supermärkten nach Angeboten Ausschau zu halten. Manchmal lohnen sich auch Spaziergänge durch die bevorzugte neue Nachbarschaft. Neben den bekannten „Zu Verkaufen“ Schildern finden sich auch immer wieder Anwohner, die mehr über zum Verkauf stehende Objekte in der eigenen Straße wissen. Stehen Sie unter Zeitdruck, da Sie beruflich den Wohnort wechseln und nicht den Neustart in einem Hotel beginnen möchten, empfiehlt es sich einen Immobilienmakler zu engagieren. Diese haben in der eigenen Kartei oft diskret vermarktete Objekte, die Ihnen bisher wahrscheinlich noch unbekannt waren.
Die Begehung gehört zu den unverzichtbaren Schritten des Hauskaufs
Die Besichtigung bevor Sie ein Haus kaufen nur Fotos oder auch 360° Rundgängen zu überlassen ist allein aufgrund der hohen Kaufsumme, die bei renovierten Objekten im sechsstelligen Bereich beginnt, mehr als fahrlässig. Haben Sie den Vertrag unterzeichnet haben Sie bis zur Übergabe quasi die Katze im Sack gekauft und können später auch nicht auf sehr viel Verständnis eines Richters hoffen im Versuch den Kauf gerichtlich rückgängig zu machen.
Das Tageslicht spielt bei der Begehung eine wichtige Rolle
Im Schutz der Dämmerung gelingt es auch Immobilienbesitzer immer wieder Makel des eigenen Hauses zu vertuschen. Haben Sie ernsthaftes Interesse ein Haus zu kaufen, sollten Sie dieses immer während des Tages und bei vollem Sonnenschein besichtigen. Speziell bei der Begehung des Kellers deutet somit nicht nur ein muffiger Geruch auf Feuchtigkeit in den Wänden hin. Da Sie höchst wahrscheinlich planen mehrere Häuser zu besichtigen, ist es hilfreich sich einen Notizblock mitzunehmen und Details, die Ihnen wichtig sind zu notieren. Sind die Besitzer damit einverstanden, können Sie zum leichteren Vergleich auch Fotos machen, um sich in Ruhe die Vor- und Nachteile aller besichtigten Häuser noch einmal vor Augen zu führen. Zudem sollten Sie während der Besichtigung viele Fragen stellen. Das Alter des Hauses ist ebenso wichtig, wie die letzte größere Renovierung oder die Eindeckung des Daches. Das gibt Ihnen ebenfalls einen ersten Eindruck, mit welchen Modernisierungskosten vor dem Einzug zu rechnen ist.
Fragen Sie vor Ort unbedingt, ob Mietverträge für die Immobilie oder Garagen bestehen
Planen Sie ein Haus zu kaufen und selbst dort einzuziehen, ist es unerlässlich alle Informationen zu erhalten, die diesen Plan erschweren können. An erster Stelle stehen bestehende Mietverträge. Hier gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Sie müssten nicht nur den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen, sondern auch die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf abwarten. Fast unmöglich ist es in ein Haus einzuziehen, in dem ein Bewohner mit einem lebenslangen Wohnrecht lebt. Auswirkungen entstehen auch aus Häusern, die auf Grundstücken mit Erbbaurecht stehen. Läuft dieses ab, droht Ihnen der Heimfall und Sie erhalten zwar den Verkehrswert der Immobilie, haben Ihr Zuhause jedoch verloren.
Bereits bei der zweiten Begehung ist es hilfreich einen Gutachter an der eigenen Seite zu wissen
Hat Sie eines der Objekte überzeugt und dieses Haus zu kaufen wäre Ihr nächster Schritt, würden wir Ihnen empfehlen kurz auf die Bremse zu treten.
Mit einem professionellen Gutachten erfahren Sie, welche Details oder auch Mängel Ihnen vielleicht bei der ersten Besichtigung entgangen ist.
Die Kosten liegen je nach Anbieter durchschnittlich zwischen 300 und 600 Euro, die sich schnell bezahlt machen, wenn sich das Traumhaus nach dem Gutachten als unüberschaubares Renovierungsprojekt erweist. Das Gutachten ist auch einer der besten Verbündeten für Preisverhandlungen. Vermerkt wird darin ein Verkehrswert, den der Gutachter für den aktuellen Zustand des Hauses festsetzt. Liegt dieser deutlich unter den Preisvorstellungen des Besitzers haben Sie gute Chancen noch einmal über den Preis verhandeln zu können. Lassen Sie sich an diesem Punkt nicht von einem Bluff in die Enge treiben. Gibt der Verkäufer an mehrere weitere Interessenten zur Hand zu haben, die mehr zahlen möchten, sollten Sie diesen beglückwünschen, Ihren maximalen Kaufpreis nennen und um eine zeitnahe Rückmeldung bitten, ob dieses Angebot akzeptiert wird oder nicht.
Ohne Notarvertrag geht das Eigentum an das Haus nicht auf Sie über
Ein Haus zu kaufen ist in Deutschland ein Rechtsgeschäft, welches der notariellen Beglaubigung bedarf. Der Notar beantragt zudem die Änderungen des Grundbuchs und gibt den Eigentümerwechsel beim zuständigen Finanzamt bekannt. Der notarielle Vertrag benennt zudem die Rechte und Pflichten für beide Seiten. Vom Datum für die Zahlung des Kaufpreises bis zum Auszug des alten Eigentümers sollten nach der Unterzeichnung keine Unklarheiten mehr bestehen. Der Notar bietet zudem auch die vorläufige Verwahrung des Geldes an. Dies ist zum Beispiel sinnvoll, wenn der Kauf einige Zeit vor dem Auszug der alten Eigentümer unter Dach und Fach gebracht werden soll. Der Notar überweist den Betrag von dort jedoch auch an die beteiligten Banken, damit zum Beispiel Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden erteilt werden.
Die Übergabe ist einer der kritischen Punkte bei jedem Hauskauf
Nicht jeder Verkauf vollzieht sich zu 100 % aus freien Stücken. Ein klassisches Beispiel hierfür sind Menschen, die mit dem Verkauf der Zwangsversteigerung durch die finanzierende Bank zuvor kommen möchten. Die Übergabe gestaltet sich daher nicht immer ganz einfach. Wird das Haus nicht besenrein übergeben, sollten Sie die Gegenstände in der Garage oder den Keller lagern und einen Termin für die Abholung setzen. Auf nicht übergebene Zweitschlüssel können Sie dagegen gerne verzichten, da nach der Übergabe immer der Austausch aller Schlösser erfolgen sollte, die unmittelbaren Zugang zum Haus gewähren, wie der Haustür, der Terrassentür oder der Kellertür.
Die Finanzierung des neuen Hauses ist kein Punkt für schnelle Entscheidungen
Ein Haus zu kaufen zählt für einen Großteil aller Menschen zum teuersten Einkauf im Leben. Wie hoch der Preis für den Traum von den eigenen vier Wänden schließlich wirklich ist, hängt auch von der Finanzierung ab. Haben Sie das Angebot Ihrer Hausbank in der Hand ist dies ein guter Ausgangspunkt, um weitere Immobilienkredite von Kreditinstituten zu vergleichen. Einige Banken arbeiten auch mit der KfW zusammen, die zum Beispiel für den energiesparenden Umbau ebenfalls Finanzierungen vergibt. Mit einem Vergleich verschiedener Kreditangebote lassen sich so leicht tausende Euro einsparen über die nächsten Jahre. Trotz der monatlichen Rate über einige Jahrzehnte sollten die Hausbesitzer nicht am Hungertuch nagen. Die Banken erstellen daher ein genaues Budget, bei welchen auch die Zukunftsplanung wie Nachwuchs und Renteneintritt bereits bedacht wurde. Das schafft alle Voraussetzungen den Kredit immer pünktlich bedienen zu können.
Eine lange Zinsbindung erhöht die Finanzplanung der nächsten Jahrzehnte
Die aktuell sehr günstigen Zinsen für die Tilgung von Immobilienkrediten ist in den nächsten Jahren kaum zu unterbieten. Sie sollten daher jetzt eine möglichst lange Zinsbindung zwischen 10 bis 25 Jahren vereinbaren, um die Rate kalkulierbar zu machen und die eventuelle Restschuld in einem überschaubaren Rahmen zu halten. Damit haben Sie es auch in der Hand die Folgen der Inflation etwas einzudämmen. Steigen Ihre Kosten auch schneller als Ihr Gehalt, sind günstige monatliche Raten mit langer Zinsbindung ein wichtiger Schritt das Haus nicht wieder an die Bank zu verlieren. Hilfreich ist es auch Zusatzklauseln wie eine kostenlose Sondertilgung pro Jahr zu vereinbaren. Das hilft Ihnen die Anschlussfinanzierung zu vermeiden und bringt Sie noch näher an den Punkt, an dem für das Leben im eigenen Haus nur noch die Nebenkosten anfallen.
Die Nebenkosten beim Hauskauf sind ebenso wichtig wie der Kaufpreis
Nebenkosten fallen nicht nur für das Wohnen in einem Haus, sondern auch für den Kauf an. Zu rechnen ist mit einer zusätzlichen Summe zwischen 10 – 15 % des Kaufpreises. Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbssteuer, die Kosten des Grundbuchamtes sowie die Notarkosten. Zusätzlich müssen Sie mit einer Maklercourtage rechnen, wenn der Kauf durch die Dienste eines Immobilienmaklers zustande gekommen ist. Banken sind sehr zögerlich die Nebenkosten in die Kreditsumme zu integrieren. Ist überhaupt kein Eigenkapital vorhanden zweifeln die Banken häufig an den Qualitäten mit Geld umzugehen. Dieses erhöhte Risiko führt entweder zu einer Absage an den Finanzierungswunsch oder zu deutlich höheren Zinsen zur Absicherung des vergrößerten Risikos. Es ist daher durchaus eine Überlegung wert den Hauskauf um ein Jahr zurückzustellen, um Eigenkapital für die Kaufnebenkosten anzusparen.
Die pünktliche Zahlung erspart die Erhebung zusätzlicher Mahnkosten
Ebenso wichtig, wie über die Summe für die Nebenkosten zu verfügen ist auch deren pünktliche Zahlung nach Erhalt der Rechnung oder des Gebühren- bzw. Steuerbescheids. Als offizielle Gebühren und Steuern einer Behörde führt ein Zahlungsverzug automatisch zur Erhebung weiterer Mahnkosten. Diese Kosten können Sie nach dem Einzug bestimmt viel besser als Dankeschön für die Umzugshelfer oder ein Geschenk an Familienmitglieder oder Freunde gebrauchen, die tatkräftig mitgeholfen haben.
Fazit
Der große Schritt des Hauskaufs wird begleitet von hunderten kleiner Schritte, mit denen Sie sich Tag für Tag Ihrem Ziel mehr annähern. Geduld ist auf diesem Weg ebenso gefragt als auch ein wenig Glück, um sofort das eigene Traumhaus zu finden oder einem Schnäppchen die Chance zu geben sich über die nächsten Jahre zu diesem Wunschzuhause zu entwickeln. Folgen Sie daher dem schmalen Grat zwischen Bauchgefühl und gesundem Menschenverstand, um mit dem Kauf in erster Linie gute Erinnerungen zu verbinden.