Auch hierzulande träumen viele Bundesbürger von den eigenen vier Wänden. Von der Idee bis zum schlüsselfertigen Eigenheim ist es aber meist ein weiter Weg. Überstürzen Sie bloß nichts! Zuerst muss einmal überlegt werden, um welches Haus es sich handeln soll.

Tendieren Sie eher zu einem Fertighaus, einem Blockhaus oder doch zu einem Haus in massiver Bauweise. Wissen Sie schon wo Ihr Eigenheim stehen soll? Müssen Sie das Grundstück erst erwerben? Dann informieren Sie sich über die Grundstückspreise in Ihrer Region. Überprüfen Sie den Bebauungsplan und erkundigen Sie sich, beim Grundbuch, ob es Wegerechte von Nachbarn gibt. Sie erfahren dort auch ob der gewünschte Bauplatz noch mit Hypotheken belastet ist. Stellen Sie einen Finanzierungsplan auf, bei dem auch auf die Nebenkosten nicht vergessen wird. Auf diese Weise können Sie feststellen, was Sie sich wirklich leisten können. Damit gehen Sie zu einem zuverlässigen Finanzierungspartner. Es lohnt sich, wenn Sie von mehreren Banken Angebote einholen. Rechnen Sie alle Optionen die Ihnen geboten werden gründlich durch. Bei einer Baufinanzierung können selbst kleine Unterschiede am Ende so richtig ins Geld gehen. Wie hoch der Kredit sein muss, hängt am Ende davon ab, wie viel Arbeitsleistung Sie selber in den Bau stecken können und auch wie hoch das Eigenkapital ist, das Sie einbringen werden.

Schließlich gilt es einen richtigen Baupartner zu finden. Ob es sich dabei um den Bauträger eines Fertighauses oder um einen Architekten handelt, mit dessen Hilfe die Kosten gut geplant werden können, entscheiden Sie als Bauherren. Eine weitere Möglichkeit wäre, einen Baubetreuer mit der Planung und Ausführung Ihres Eigenheims zu beauftragen. Hören Sie sich in der Familie und bei den Bekannten um, die bereits Erfahrung mit dem Hausbau haben. Schauen Sie sich die Referenzen des Baupartners im Internet an, den Sie beauftragen wollen. Ein guter Bauträger ist nicht so einfach zu erkennen, deshalb sollten Sie sich Musterhäuser ansehen und ehemalige Kunden des Bauträgers befragen. Zudem ist es wichtig, dass Sie auch Auskünfte über die wirtschaftliche Lage des Unternehmens (Schufa, Creditreform) einholen, das mit dem Neubau beauftragt werden soll. Wenn Sie Pech haben, ist Ihr Baupartner innerhalb der Bauzeit insolvent und Sie stehen mit einem halbfertigen Gebäude da. Bei der Auswahl Ihres Haustyps gilt es zu bedenken, dass auch das Bauamt in Ihrer Region ein gewichtiges Wörtchen mitzureden hat. Wenn es darum geht, ob es ein Ein- oder Mehrfamilienhaus oder ein Bungalow werden soll, planen Sie lieber auch für die Zukunft und berücksichtigen Sie nicht nur Ihre aktuelle Situation.

Die Finanzierung

Die vorausgehende Planung zum Bau des Eigenheims sollte wohl abgeschätzt sein, um Überraschungen während der Bauphase zu vermeiden. 

Damit sich der Traum vom Eigenheim nicht mitten in der Bauphase in einen Alptraum verwandelt, muss die Finanzierung sichergestellt sein. Geht Ihnen mitten in der Bauzeit das Geld aus, bleibt Ihr Neubau auf der Strecke. Wenn Sie ein Haus bauen, müssen Sie zudem wissen, wie hoch die finanziellen Mittel sind, die Ihnen zur Verfügung stehen und wie hoch die monatliche Belastung sein darf. Viele Kreditinstitute halten Eigenmittel in der Höhe von 20 bis 30 Prozent der gesamten Bausumme für sinnvoll.

In Ihre Kalkulation sollte auch Ihre beabsichtigte Eigenleistung mit einfließen.

Dabei ist allerdings Vorsicht geboten. Falls Sie sich überschätzen, kommen zusätzliche Mehrkosten auf Sie zu, mit denen Sie nicht gerechnet haben. Halten Sie immer an dem ursprünglichen Plan fest und lassen Sie sich nicht von neuen Ideen aus dem Konzept bringen. Es gibt unterschiedliche Kreditformen wie:

  • das Annuitätendarlehen
  • ein Volltilgungsdarlehen sowie
  • das Variable Darlehen

Außerdem haben Sie die Möglichkeit sich nach öffentlichen Fördermittel durch den Staat, der Kommune oder nach Wohn-Riester umzuhören. Wenn Sie Ihr Haus energiesparend bauen, können Sie durchaus mit einer kleinen, zusätzlichen Finanzspritze rechnen.

Die Nebenkosten nicht unterschätzen

Wenn Sie ein Haus bauen, ist es mit den Grundstückskosten und den Kostenpunkten für den Aufbau des Eigenheims bei Weitem noch nicht getan. Der Bau kostet Sie je nach Haustyp (Fertighaus oder Massivbau) zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Für ein Grundstück in München zahlen Sie zwischen 900 und 1.700 Euro pro Quadratmeter. Im Dresdner Umland wiederum finden Sie Baugrundstücke mit einem Quadratmeter-Preis zwischen 100 und 700 Euro. Die hier angeführten Preise sind selbstverständlich nur Richtlinien. Sie zeigen aber auf, dass sich der Grundstückspreis sehr nach der Lage richtet. Die Baukosten für Ihr Eigenheim orientieren sich selbstverständlich auch nach der Größe des Objekts. Haben Sie Sonderwünsche wie etwa einen Wintergarten, einen Balkon oder Erker? Dafür müssen Sie zusätzliche Gelder bereitstellen. Zudem machen die Baunebenkosten zirka 15 Prozent des Anschaffungspreises Ihres neuen Hauses aus. Zu den Nebenkosten gehören beispielsweise folgende Positionen:

  • Vermessungsarbeiten
  • die Eintragung ins Grundbuch
  • die Notarkosten
  • Eintragung der Hypothek ins Grundbuch
  • Grunderwerbssteuer
  • Gebühren für den Statiker
  • Bauwasser und Baustromanschluss
  • Erschließungskosten für Wasser, Kanal, Gas, Fernwärme, Telefon, Fernseher, u.s.w.
  • Versicherungen während der Bauphase

Dokumente und Bauvorschriften

Wollen Sie ein Haus bauen, müssen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde einen Bauantrag stellen, damit Ihnen eine Baugenehmigung erteilt wird. Erst wenn Sie diese Genehmigung in den Händen halten, können Sie Ihr neues Haus bauen lassen. Diesen Antrag kann entweder Ihrer Architekt oder der Ingenieur der von Ihnen beauftragten Baufirma einreichen. Dieser Bauvorlagen-Berechtigte muss den Entwurf des Bauantrags verantworten und er unterfertigt ihn gemeinsam mit Ihnen. Welche Dokumente Sie zudem noch benötigen, wenn Sie ein Haus bauen ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. So benötigen Sie zum Beispiel in manchen Bundesländern nicht einmal eine Baugenehmigung, wenn ein verbindlicher Bebauungsplan vorliegt und Ihr Baugrundstück erschlossen ist. In einem solchen Fall meldet Ihr Bauvorlagen-Berechtigter das Bauvorhaben mithilfe einer Bauanzeige bei der dafür zuständigen Behörde an. Kommt es von dieser Behörde innerhalb einer gewissen Zeit zu keinem Widerspruch, können Sie mit Ihrem Bauvorhaben starten. Sinnvoll ist es eine Bauvoranfrage zu stellen, damit Sie im Vorfeld bereits erfahren, ob mit einer Baugenehmigung zu rechnen ist.

Weitere Dokumente um die sich der Bauherr kümmern muss

Die von Ihnen beauftragten Baufirmen müssen Ihnen folgende Dokumente aushändigen:

  • die Baugenehmigung oder die Bau-Freistellungsunterlagen
  • Bauausführungspläne
  • Planuntunterlagen für Ihre Sonderwünsche
  • Schallschutznachweis
  • Wärmeschutznachweis
  • Lüftungskonzept nach DIN 1946-6
  • Unterlagen welche die Einhaltung der Landesbauordnung nachweisen
  • Belege zur Energie-Einsparverordnung und dem Erneuerbaren-Energie-Wärmegesetz
  • Belege über die Planung und Bauausführung zur Beantragung der Fördergelder

Nach der Bauabnahme Ihres Hauses benötigen Sie folgende Unterlagen von den Baufirmen:

  • alle Installationspläne
  • den Abnahmeschein durch den Schornsteinfeger
  • alle Bedienungsanleitungen und Garantiescheine Ihrer elektrischen- und technischen Geräte
  • Qualitätsnachweise für Baumaterialien
  • in manchen Bundesländern nötig: Prüfberichte zur Statik
  • Abnahmebericht des Ingenieurs
  • ein bauaufsichtlicher Gebrauchsabnahmeschein
  • Gewährsbescheinigung über eine mangelfreie Ausführung aller Bauleistungen

Die Bauvorschriften

Sobald Sie ein Haus erbauen möchten, brauchen Sie ein passendes Grundstück. Bevor Sie sich auf die Suche danach machen, ist es wichtig, dass Sie sich mit den Bauvorschriften in Ihrer Region vertraut machen. Es ist gar nicht so einfach bei all den Vorschriften durchzublicken. Liegt zum Beispiel ein Bebauungsplan vor, dann haben Sie sich an die Vorgaben darin zu halten. Sie haben die Möglichkeit bei Ihrer Gemeinde den Bebauungsplan einzusehen. Dabei erhalten Sie Auskunft, ob es überhaupt möglich ist auf Ihrem Traum-Grundstück ein Haus zu bauen und welche Dachformen sowie wie viel Geschosse zulässig sind. Gibt es wiederum keinen Bebauungsplan, dann müssen Sie sich bei Ihrem Haus bauen an den Objekten der Umgebung orientieren.

Das passende Grundstück finden

Wir leben in Zeiten der Niedringzinsphase und der hohen Mieten. Das hat auch hierzulande zu einem Bauboom geführt, sodass auch die Grundstücke knapp und teuer wurden.

Sie sollten sich daher sogleich auf die Suche nach Ihrem Traum-Grundstück machen, wenn Sie wissen, wie viel Geld Ihnen für die Errichtung Ihres Eigenheims zur Verfügung steht.

Da Sie mit Ihrer Familie zusammen wahrscheinlich für den Rest Ihres Lebens darin wohnen werden, sollten Sie sich bei der Wahl des Bauplatzes Zeit lassen. Welche Lage die beste ist, lässt sich ohnehin nicht pauschal beurteilen. Womöglich möchten Sie weiter in der Nähe Ihrer Eltern und Geschwister wohnen. Auch die Entfernung zur Arbeit, zu den Schulen sowie zum nächsten Einkaufscenter spielt eine Rolle, wenn Sie ein Haus bauen. Sie können Ihr Grundstück entweder mithilfe eines Maklers finden oder Sie fragen bei der Gemeinde an, ob dort ein Baugrund verkauft wird. Außerdem haben Sie die Möglichkeit einen Bauplatz im Internet zu suchen und zu finden. Zudem können Sie auch einen Baugrund aus einer Zwangsversteigerung erwerben oder Sie beteiligen sich eventuell an einer Bauherrengemeinschaft. Möglicherweise haben Sie Ihr Wunsch-Grundstück geerbt. Dann müssen Sie sich schnell erkundigen, ob der Erblasser das Grundstück über einen Kredit finanziert hat. Dann ist es womöglich noch gar nicht abbezahlt. Verschaffen Sie sich einen schnellen Überblick über den gesamten Nachlass. War der Erblasser nämlich stark überschuldet, dann sollten Sie das gesamte Erbe ausschlagen. Sie können sich nämlich nicht nur den schönen Bauplatz herauspicken – Sie erben auch die gesamten Schulden mit.

Worauf sonst noch zu achten ist

Neben der Lage des Bauplatzes, ist auch wichtig, wie der Platz beschaffen ist. Erkundigen Sie sich schon im Vorfeld über die Höhe der Erschließungskosten. Prüfen Sie die Grundbucheintragungen. Dort erfahren Sie, ob eventuell Nachbarn ein Wegerecht auf Ihrem Traum-Grundstück besitzen und ob darauf Hypotheken-Lasten eingetragen sind. Der Bebauungsplan wiederum gibt Ihnen Auskunft darüber, welche Dachformen erlaubt sind und wie viel Stockwerke Ihr Neubau haben darf. Stellen Sie zudem eine Anfrage beim Bauamt, ob es sich bei dem Bauplatz nicht etwa um ein altes Industrie- oder Gewerbegrundstück handelt, auf dem umweltgefährdende Stoffe und Chemikalien lagern. Prüfen Sie zudem das Wohnumfeld. Stellen Sie fest wie es mit dem Freizeitangebot und mit der verkehrstechnischen Anbindung aussieht. Auch den Wiederverkaufswert Ihres Anwesens in der Gegend sollten Sie im Auge behalten, wenn Sie ein neues Haus bauen.

Der Plan

Bei der detaillierten Bauplanung sollten Sie einen Bauunternehmer oder einen Architekten zu Rate ziehen. 

Sobald Sie Ihr Traum-Grundstück gefunden haben und sich alle in der Familie über den Haustyp einig sind, können Sie mit der detaillierten Planung beginnen. Im Vorfeld sollte bereits festgestellt werden, ob Ihr Bauvorhaben in Ihrer Region überhaupt umgesetzt werden kann. Ist dies der Fall, dann klären Sie bei einer Bestandsaufnahme zusammen mit Ihrem Bauunternehmer oder des Architekten die anfallenden technischen und wirtschaftlichen Details. Wenn Sie einen Generalunternehmer mit dem Hausbau beauftragt haben, so übernimmt dieser die Verantwortung für den Bau und für alle auftretenden Mängel.

Sie wollen Ihren Neubau nicht komplett aus der Hand geben? Dann können Sie jetzt mit der Vorplanung beginnen und ein Planungskonzept erstellen. Dabei entwerfen ein Architekt oder ein Bauingenieur eine erste technische Zeichnung im Maßstab 1:100 mit einer Beschreibung und Kostenberechnung.

Die Genehmigungsplanung: Bei diesem Schritt stellt Ihr Bauvorlagen-Berechtigter alle Dokumente für den Bauantrag zusammen, damit Sie Ihre Baugenehmigung erhalten. Erst wenn Sie diese Genehmigung in den Händen halten, dürfen Sie mit dem Bau beginnen. Die Baugenehmigung wird sichtbar auf Ihrer Baustelle angebracht.

Bei der Ausführungsplanung werden alle Planungen noch einmal so verbessert, sodass sie auch umsetzbar sind. Die neuen Pläne werden im Maßstab 1:50 angefertigt. Bei der Vergabeplanung wiederum werden sowohl ein Leistungsverzeichnis als auch eine Leistungsbeschreibung erstellt. Damit können Sie bei den verschiedenen Baufirmen Angebote einholen. Sobald Sie alle Angaben miteinander verglichen haben, werden Sie die Bauaufträge erteilen. Sehen Sie sich unbedingt mehrere Angebote an und vergleichen Sie auch verschiedene Referenzen.

Die Bauüberwachung

Die Bauüberwachung beginnt bereits bei der Grundsteinlegung. Zusammen mit einem Fachmann erstellen Sie einen Zeitplan. Der Experte wird auch darauf achten, dass die verarbeiteten Materialien über die vereinbarte Qualität verfügen. Zudem muss er auch dafür Sorge tragen, dass auftretende Mängel beseitigt werden. Wenn Sie ein Haus bauen ist es zudem empfehlenswert, dass auch Sie sich regelmäßig um den Baufortschritt kümmern.

Etappen der Bauphase

Zuerst werden auf dem Grundstück Sträucher und Bäume entfernt, damit die Baugrube ausgehoben werden kann. Daneben werden die Entsorgungsleitungen für Strom, Wasser und Gas vorbereitet. Falls kein Keller angelegt wird, muss ein stabiles Betonfundament hergestellt werden. Keller und Fundament müssen komplett aushärten, damit der Rohbau mit allen Außen- und Innenwänden, sowie den Decken und dem Dachgeschoss darauf aufgebaut werden kann. Er wird mit dem Dachgeschoss abgeschlossen. Mit einem Richtfest wird das Ende des Rohbaus markiert.

Danach wird das Dach eingedeckt. Sie können es mit einer Wärmedämmung versehen lassen bevor es (in der Regel mit Dachziegeln) eingedeckt wird.

Nach den Arbeiten an der Fassade erfolgt der Innenausbau. Fenster und Türen werden eingesetzt. Alle Leitungen für das Wasser, den Strom, für das Gas und die Heizung werden verlegt. Nachdem der Estrich angebracht wurde, kommt der Fußbodenbelag. Alle Wände werden verputzt und verspachtelt und der Fließenleger vollendet seine Arbeit. Sobald die kompletten Sanitär- und Elektroinstallationen fertiggestellt wurden ist auch der Innenausbau beendet. Danach folgen die restlichen Bodenbeläge, die Malerarbeiten und die Einrichtung des Hauses.

Sobald das Haus fertig gebaut ist, kommt es zur Bauabnahme. Hier wird noch einmal überprüft, ob alle Leistungen den Vereinbarungen entsprechen. Suchen Sie bereits im Vorfeld der Bauabnahme zusammen mit einem Fachmann nach möglichen Fehlern und Mängeln. Halten Sie diese Mängel auf dem Übergabe-Formular fest und dokumentieren Sie die Fehler auch mit Fotos. Sobald das Haus offiziell übergeben ist, liegt die Beweislast der Mängel bei Ihnen. Vereinbaren Sie im Protokoll daher eine Nachbesserungs-Frist in der alle Baufehler behoben sein müssen.

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