Vor dem ersten Spatenstich und dem Baubeginn steht die Auswahl des passenden Grundstücks. Bei diesem ist es anders als mit Immobilien nur sehr selten Liebe auf den ersten Blick.
In Neubaugebieten oder auch Grundstücken mit Gebäuden, die zunächst abgerissen werden müssen ist mitunter sehr viel Fantasie gefragt bis Sie darin Ihr zukünftiges Zuhause klar vor Augen sehen. Stehen Sie zum ersten Mal vor der Aufgabe ein Grundstück zu kaufen erfahren Sie hier, worauf es bei dem Grundstück selbst sowie der Finanzierung alles zu achten gilt.
Die Auswahl des Bauplatzes hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab
Bis ein Grundstück bebaut oder ein Neubaugebiet komplett besiedelt ist, vergehen mitunter viele Jahre. Dennoch ist aufgrund der aktuell niedrigen Bauzinsen nicht nur sprichwörtlich die Zeit günstig für den Kauf eines Grundstücks. Mit den folgenden Punkten verfügen Sie über eine gute Basis, um zusätzlich zu Bau anfallende Kosten einzukalkulieren und sich beim Kauf auch als Laie nicht über den Tisch ziehen zu lassen.
Verschiedene Optionen, um das passende Grundstück zu finden
Eine der ersten Quellen für die Recherche nach freien Grundstücken ist das Internet. Hier werden mittlerweile auch Baugrundstücke sowie andere zum Verkauf stehende Flächen angeboten. In sehr gefragten Wohngegenden wie Großstädten oder Ballungsgebieten müssen Sie mit einer großen Anzahl an Interessenten rechnen. Das bedeutet nicht nur schnell zu sein, sondern vielfach auch in den sauren Apfel zu beißen und den Preis der Mitbewerber zu überbieten. Der tatsächliche Wert des Grundstücks kann hierbei leicht in den Hintergrund treten.
Eine zweite Möglichkeit bietet die Beauftragung eines Maklers. Diese hat neben vollkommen freien Grundstücken oft auch Immobilien mit Grundstück im Angebot, bei denen es auch preislich verlockend ist einen vorherigen Abriss in Kauf zu nehmen. Der Vorteil dieser Grundstücke ist die Sicherheit, dass es sich tatsächlich um ein Baugrundstück handelt und zum zweiten ist der Keller vielfach noch als Fundament zu gebrauchen, wodurch in der Bauphase Kosten eingespart werden können.
Ein dritter Weg führt über eine direkte Anfrage bei den Kommunen. Diese sind über alle aktuellen Baugrundstücke, die sich im Besitz der Kommune befinden bestens informiert und können auch konkrete Hinweise auf Gebiete, die in naher Zukunft als Baugebiete freigegeben werden, geben. Grundstücke der Kommunen sind preislich oftmals sehr moderat, da das Hauptziel darin besteht über die Bauvorhaben für viele Jahrzehnte Grundsteuerabgaben zu erzielen.
Eine vierte Option besteht bei der Auswahl eines Grundstücks, welches einem Bauträger gehört. Große Unternehmen haben innerhalb einer Region zudem dutzende Grundstücke zur Auswahl, sodass es nicht schwer ist ein Grundstück am Wunschort zu finden. Diese Grundstücke sind dagegen auch mit einem Haken verknüpft. Viele Bauträger verkaufen nur, wenn auch der Bau des Hauses dort in Auftrag gegeben wird.
Die Lage ist das A und O jeder zukünftigen Immobilie
In einem Neubaugebiet zu stehen, in welchem es schwerfällt überhaupt die Grenzen der Grundstücke zu erkennen und ein Großteil der Fläche aus Wiese, Büschen und Unkraut besteht, trägt vielfach nicht dazu bei, die Lage des Grundstücks realistisch einzuschätzen. Hierfür ist es wichtig auch mit der Stadtplanung in Kontakt zu treten und nach konkreten Plänen zu fragen. Dabei wird schnell ersichtlich, ob es sich um ein reines Wohngebiet handelt oder in Zukunft auch Supermärkte, Banken und Restaurants in unmittelbarer Nähe entstehen werden. Gleiches gilt für die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder die nächste Autobahnauffahrt in der Nähe. Die Lage sollte daher ebenso kritisch betrachtet werden als für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung.
Der Bebauungsplan und das Grundbuch sollten vor dem Kauf immer eingesehen werden
Eine der wichtigsten Informationsquellen vor dem Grundstückskauf bietet der Bebauungsplan. Hier ist ersichtlich, ob es sich um ein Baugrundstück handelt oder ein anderer Verwendungszweck eingetragen ist. Darf gebaut werden kann auch der Anzahl an Stockwerken oder der Form des Daches eine Beschränkung auferlegt sein. Ein sehr wichtiger Punkt ist auch der Mindestabstand zum Nachbargrundstück. Planen Sie den Bau eines Bungalows, bei dem sich die gesamte Wohnfläche auf ein Stockwerk verteilt, reicht die Grundstücksgröße vielleicht nicht aus, um dieses Bauvorhaben zu realisieren.
Ein zweiter wichtiger Schritt ist die Einsicht in das Grundbuch.
Hier sehen Sie, welche Lasten, Wegerechte und Co für das Grundstück eingetragen sind. In einigen Gegenden ist es zum Beispiel nicht unüblich, dass die Kanalisation über ein Nachbargrundstück erschlossen wird. Müssen diese Rohre irgendwann ersetzt werden, ist es wichtig die Lage dieser Rohre zu kennen, damit Sie nicht gezwungen werden Garagen abzureißen oder Blumenbeete neu angelegt werden müssen.
Ist das Grundstück noch nicht erschlossen warten weitere Kosten auf den Bauherren
Ein Begriff, den Sie für den Grundstückskauf schnell zu schätzen lernen, ist „Baureifes Land“. Bei diesen handelt es sich um Grundstücke, die erschlossen sind und vielfach sogar bereits gerodet wurden. Die Erschließung bedeutet, dass die Kanalisation sowie die Möglichkeit Gas, Wasser und Strom zu beziehen bereits vorhanden ist. Zudem befinden sich auch unterirdische Telefonkabel und Internetleitungen in der Nähe, sodass Sie nach dem Einzug nicht auf diese Annehmlichkeiten verzichten müssen. Unerschlossene Grundstücke werden als Rohbauland bezeichnet, wenn die Gemeinde dem Bau einer Immobilie grundsätzlich zustimmen würde. Vor dem Kauf sollte jedoch genau abgeklärt werden, wer für die Kosten der Erschließung aufkommen muss.
Die Beschaffenheit des Grundstücks lässt sich am einfachsten mit einem Bodengutachten ermitteln
Neben der Bezeichnung als Bauland entscheidet sich die Frage, ob ein Bau überhaupt möglich ist mit der Beschaffenheit des Bodens. Liegt noch kein Gutachten vor, zahlt es sich aus dieses selbst in Auftrag zu geben. Hierbei werden Erdproben genommen, um zu überprüfen, wie sicher ein Haus auf dieser Erde stehen würde. Die Bodenproben sind zudem eine gute Gelegenheit Analysen in Auftrag zu geben, um den Boden auf Altlasten zu überprüfen. In ehemaligen Gewerbegebieten können in der Erde durchaus noch Giftstoffe lauern, die nicht dazu einladen diesen Grundstückskauf weiter voranzutreiben. Je nach Lage des Grundstücks ist es auch ratsam sich über die Bombenabwürfe während des Zweiten Weltkriegs zu informieren. Werden Blindgänger entdeckt geht dies finanziell zulasten des Grundstücksbesitzers und kann schnell mehrere tausend Euro verschlingen.
Tipps, mit denen der Grundstückskauf das Fundament für einen zeitnahen Baubeginn legt
Der Plan ein Haus zu bauen, bedeutet auch sicherzustellen, dass nach dem Grundstückskauf der Baubeginn nicht von zahlreichen Verzögerungen begleitet ist. Nachfolgend finden Sie daher einige weitere Auswahlkriterien, die es Ihnen leichter machen werden zwischen verschiedenen Grundstücken eine Auswahl zu treffen.
Besichtigen Sie das Grundstück mehrfach und zu verschiedenen Tageszeiten
Entschließen Sie sich dazu ein unbebautes Grundstück zu kaufen, ist der große Vorteil, dass Sie dieses leicht mehrfach und oft auch ohne Ankündigung besichtigen können. Fand die erste Besichtigung am Abend statt, sollten Sie die Chance nutzen und das Grundstück auch während des Tages nochmal eine Stippvisite abstatten. Bei diesem Besuch sollte Sie nicht nur die Augen über das Grundstück schweifen lassen, sondern auch sehr genau hinhören. Verkäufer versprechen mitunter, dass der Lärm der nahen Autobahn oder Bahnstrecke nach der Bebauung kaum noch zu hören ist. Bis in Neubaugebieten ein entsprechender Schallschutz gebaut wird, können jedoch auch Jahre vergehen.
Verpachtete Grundstücke sollten nur nach einem Gespräch mit dem Pächter erworben werden
Bei verpachteten Grundstücken verhält es sich wie mit dem Kauf einer vermieteten Wohnung. Die Pachtverträge müssen in der gleichen Form übernommen werden und dürfen nicht aufgrund der gewünschten Bebauung gekündigt werden. Haben Sie dennoch Interesse an diesem Grundstückskauf ist es sinnvoll zunächst mit dem Pächter in Kontakt zu treten. Hierbei erfahren Sie schnell wie lange die Restlaufzeit der Pacht ist und welche Bedingungen für die Verlängerung existieren. Läuft die Pacht bald aus und der Pächter möchte diese nicht verlängern ist es durchaus eine Überlegung wert zu warten. Wurde das Grundstück zuvor landwirtschaftlich genutzt, gilt weiterhin die Vorsicht vor Pflanzenschutzmitteln im Boden, die vielleicht einer Wohnbebauung im Weg stehen würden.
Das Erbbaurecht kann sich im Laufe der Jahre zu einer finanziellen Belastung entwickeln
Grundstücke werden nicht nur zum Kauf, sondern auch auf Basis des Erbbaurechts angeboten. Hierbei wird das Grundstück im Prinzip für meist 99 Jahre verpachtet. Der Käufer muss hierfür den jährlichen Erbbauzins bezahlen. Diese Art hat sich für Bauherren bewährt deren Budget den Kauf eines Grundstücks nicht erlaubt. Die Gefahr bei dieser Rechnung besteht in der Erhöhung des Erbbauzinses.
Dieser kann sich über die Jahrzehnte teilweise drastisch erhöhen.
Haben Sie keine Probleme damit während Ihres Berufslebens 1500 Euro Erbpacht pro Jahr zu bezahlen, kann ein Einstieg auf 2500 Euro bis zum Rentenalter durchaus die Möglichkeit auffressen Rücklagen für Reparaturen oder persönliche Wünsche bilden zu können. Die Risiken dieser geliehenen Grundstücke sollten Ihnen daher vor Vertragsunterzeichnung hinlänglich bekannt sein.
Der Architekt und die Baufirma erkennen schnell mögliche Probleme des Bauvorhabens
Sind sie in Begriff sich für ein Grundstück zu entscheiden, sollten Sie dieses auch dem Architekten oder der Baufirma kurz zeigen, damit diese Sie ebenfalls beraten können. Oft finden diese Mängel oder Schwierigkeiten, die Sie nicht sehen können und die Ihnen auch für die Preisverhandlungen eine neue Strategie geben.
Die Natur und der aktuelle Zustand des Grundstücks sind nicht zu unterschätzen
Auf unbebauten Grundstücken können sich über und unter dem Boden einige Überraschungen befinden. Dazu zählen auch Bäume oder Sträucher, die vor Baubeginn entfernt werden müssen. Je nach Bundesland ist hierfür eine Fällerlaubnis erforderlich. Ferner müssen bestimmte Fristen eingehalten werden, damit keine hohen Bußgelder drohen. Einige Bauherren stoßen während des Bauvorhabens auch auf Widerstand von Naturschützern. Diese möchten den alten Baumbestand erhalten oder vermuten, dass vom Aussterben bedrohte Tierarten auf dem Grundstück leben. Hier Erkundigungen einzuholen, hilft später Ihr Nervenkostüm zu schonen.
Der Kaufvertrag und Finanzierung bieten ebenfalls einige Fallstricke
Der Kauf eines Grundstücks kostet in der Regel mehrere zehntausend Euro, welche nicht jeder Käufer aus den Ersparnissen finanzieren kann. Im Umgang mit dem Grundstückskauf und der dafür erforderlichen Finanzierung ergeben sich einige Hindernisse, die nicht für jeden sofort ersichtlich sind. Daher hier einige Tipps für den finanziellen Aspekt des Kaufs.
Bereits für den Grundstückskauf ist es wichtig sein Budget nicht zu überschreiten
Steht das Budget für den Hausbau fest, ist es wichtig beim Kauf des Grundstücks ebenso überlegt vorzugehen und genau durchzurechnen, wie viel Geld ausgegeben werden kann. Dadurch ist es mitunter auch einfacher sich zu entscheiden, ob das Grundstück mitten in der Stadt oder lieber den Randgebieten liegen soll. Mitunter ergibt sich jedoch auch die Chance auf ein Schnäppchen. Läuft die Frist zur Bebauung bald ab, während sich die Lebensplanung der Eigentümer sich verändert hat, sind diese eher bereit einem Käufer mit dem Preis etwas entgegenzukommen.
Bei einem gemeinsamen Grundstückskauf sollte alle Eventualitäten einmal durchgespielt werden
Wer etwa mit dem besten Freund oder einem Familienmitglied gemeinsam bauen möchte, sollte sich mitunter dazu entschließen die Finanzierung voneinander zu trennen. Mit Teilungserklärungen für die Immobilie und das Grundstück schützen Sie sich auch vor einer Insolvenz oder einer Zwangsversteigerung, die gegen Ihren Baupartner betrieben wird. Ihr Eigentum ist vor der Versteigerung sicher und Sie müssen sich nur mit dem Gedanken an neue Nachbarn anfreunden oder auch selbst ein Gebot abgeben.
Die Finanzierung von Grundstück und Haus gelingt am besten über eine Bank
Banken betreiben mit jeder Finanzierung von Grundstücken und Bauvorhaben ein sehr kontrolliertes Risikomanagement. Dies bedeutet auch, dass die Banken sich gerne den ersten Rang im Grundbuch sichern. Nehmen Sie einen Privatkredit bei Ihren Eltern für das Grundstück auf und gewähren diesen eine Grundschuld, ist es mitunter sehr schwer eine Bank vom zweiten Rang und damit auch der Finanzierung zu überzeugen. Es ist daher häufig am sinnvollsten Grundstück und den Bau über ein Kreditinstitut zu finanzieren. Das erspart diese Diskussionen und stellt sicher, dass Ihr Traumhaus im gewünschten Zeitplan gebaut werden kann.
Die Nebenkosten für den Kauf sollten möglichst als Eigenkapital vorhanden sein
Mit dem Kauf eines Grundstücks fallen neben dem Kaufpreis auch weitere Kosten an. Hierzu gehören die Notargebühren sowie die Grunderwerbssteuer und die Gebühren für die Änderungen des Grundbuchs. Weiterhin kann eine Maklercourtage anfallen. Diese Kosten übernehmen Banken nur sehr selten und daher ist es ratsam diese Kosten aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Hierfür können Wünsche wie ein Carport oder eine Sauna im Keller nach dem Einzug auch ein Jahr verschoben werden, um im Gegenzug ein Grundstück in genau der gewünschten Lage zu erhalten.
Fazit
Der Grundstückskauf gehört zu den Einkäufen, die sich heute aufgrund steigender Mieten schneller als noch vor einigen Jahren rentieren. Gleichzeitig ist es wichtig diese Entscheidung nicht überstürzt zu treffen und zum Beispiel aufgrund des aufgebauten Konkurrenzdrucks auf Bohrgutachten zu verzichten. Je mehr Details über das Grundstück geplant sind und je durchdachter die Finanzierung erfolgt, umso sicherer ist es, dass Sie nicht mehr nur länger vom Bau Ihres Hauses träumen, sondern schon bald wirklich den Einzug planen können.