Mittlerweile gibt es kaum eine Gruppe von Menschen, die nicht bereits auf der Suche nach einer Mietwohnung auf Probleme gestoßen ist. Zusammen mit den steigenden Mieten und den aktuell günstigen Zinsen für Immobilienkredite, ist dies für eine steigende Anzahl von Menschen der Anlass, den Plan eine Eigentumswohnung kaufen zu möchten, endlich in die Tat umzusetzen.
Informieren Sie sich jetzt, worauf Sie hierbei konkret achten sollten, um sich nicht später über den gesamten Kauf oder einzelne Aspekte davon ärgern zu müssen.
Die Lage ist für Käufer und Kapitalanleger das erste Auswahlkriterium
Rückt der Traum eine eigene Wohnung zu besitzen in greifbare Nähe, ist es verständlich viel über den Schnitt und die Ausstattung der gewünschten Eigentumswohnung nachzudenken. Niemals in Vergessenheit geraten darf hierbei die Lage der Immobilie. Passt diese überhaupt nicht zum eigenen Leben oder den Plänen für die Zukunft, ist der Fehlkauf einer Eigentumswohnung oft ein alltägliches Ärgernis für alle Beteiligten.
Mit einer Wunschliste kommen Sie der perfekten Eigentumswohnung schon vor den ersten Besichtigungen näher
Eine Eigentumswohnung kaufen zu möchten bedeutet auch ein wenig auf dem schmalen Grat zwischen Wünschen und Wirklichkeit zu balancieren. In der ersten Planungsphase darf die Lage jedoch unabhängig vom späteren Angebot frei ausgewählt werden. Möchten Sie näher an Ihrer Arbeitsstelle wohnen, um nicht länger pendeln zu müssen oder Ihren Kindern mit dem Umzug keinesfalls einen Wechsel der Schule zumuten, ist der Umkreis, in welchem sich die Eigentumswohnung maximal befinden darf schnell ermittelt. Etwas komplizierter ist die Auswahl der Lage für eine Kapitalanlage, die Sie nach dem Kauf vermieten möchten. Unter diesen Voraussetzungen ist es sehr wichtig sich zu überlegen, welche Mieter Sie sich wünschen. Vermieten Sie am liebsten an Senioren ist eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeit, Ärzten und die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel sehr wichtig. Familien mit Kindern wiederum schätzen Schulen, Spielplätze und weitere Freizeitaktivitäten innerhalb kurzer Wege von der eigenen Wohnung. Wer sich in den Wunschmieter hineinversetzt, hat später größere Chancen gleich mehrere passende Bewerber zur Auswahl zu haben.
Stadtteile im Wandel beinhalten Chancen und Risiken
Unter dem Stichwort „aufstrebende Stadtteile“ werden mittlerweile viele ehemalige Mehrfamilienhäuser zu Eigentumswohnungen umgebaut oder es entsteht gleich ein moderner Neubau. Hierbei sollten Sie ein Gespür für die jeweilige Stadt mitbringen. Eine Eigentumswohnung kaufen zu möchten in einem Stadtteil, der bis vor kurzem noch als wenig attraktiv für Immobilienkäufer oder Mieter war, ist mit Risiken verbunden. Speziell in den ersten Jahren dieses Wandlungsprozesses sind die Kaufpreise moderat und speziell für Menschen, die mehr Wohnfläche benötigen, ist das Angebot noch entsprechend hoch. Garantien, dass das Interesse der Investoren bestehen bleibt und ehemals graue Straßenzüge belebt werden durch Geschäfte und renovierte Immobilien, können jedoch nicht gegeben werden.
Entscheiden Sie sich frühzeitig, ob die Hilfe eines Maklers gewünscht ist oder nicht
Drängt der Kauf und der Umzug in die Eigentumswohnung, da sich zum Beispiel Nachwuchs angekündigt hat oder dringend mehr Platz für das Homeoffice benötigt wird, stellt sich auch die Frage, wann sich die Beauftragung eines Maklers rentiert.
Je nach Bundesland fällt hierfür eine Maklercourtage, die 3 – 7 % des Kaufpreises beträgt an.
Wer in der Wahl der Stadt oder sogar des Stadtteils sehr stark eingeschränkt ist, sollte die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen, da diese oft Eigentumswohnungen im Angebot haben, die aufgrund einer diskreten Vermarktung weder in den bekannten Wohnungsportalen noch Zeitungsinseraten erscheinen.
Der Zustand der Eigentumswohnung sollte nie dem Zufall überlassen werden
In begehrten Lagen und scheinbar perfekten Eigentumswohnungen fühlen sich Kaufinteressenten schnell unter Druck gesetzt möglichst zeitnah eine Entscheidung zu treffen. Dennoch sollte an diesem Punkt der gesunde Menschenverstand siegen und mindestens eine Besichtigung erfolgen, bevor mit dem notariellen Vertrag das Vorhaben der Eigentumswohnung kaufen auch wirklich zu einer Realität wird.
Neubau oder Bestandswohnung: Mit jedem Kauf sind Vor- und Nachteile verbunden
In so gut wie jedem Wohnungsmarkt finden sich Angebote in Altbauten als auch Wohnungen jüngeren Datums oder sogar Wohnungen, die bereits zum Verkauf stehen in noch projektierten Neubauvorhaben. Altbauten wird häufig ein gewisser Charme nachgesagt, der jedoch nicht zwangsläufig auch mit Ihren Vorstellungen von Wohnen übereinstimmen muss. Wären größere Umbaumaßnahmen erforderlich, gleicht sich die Ersparnis im Vergleich zum Neubau häufig aus. Eine Eigentumswohnung im Altbau rechnet sich daher besonders, wenn kein Renovierungsstau vorhanden ist und auch die übrige Immobilie einen gepflegten Eindruck hinterlässt. Bei Neubauten in der Bauphase ist es immer sinnvoll zu hinterfragen, warum die Wohnungen bereits zu diesem Zeitpunkt veräußert werden. Ist der Bauherr nicht liquide genug, um den Bau alleine zu stemmen, ergibt sich auch bei Verzögerungen das Risiko, dass das Gebäude mitunter niemals fertiggestellt wird. Vorteilhaft ist dagegen in der Planungsphase nicht Einfluss auf den Grundriss und die Gestaltung der Wohnung nehmen zu können, um diese quasi wie maßgeschneidert zu beziehen.
Persönliche Besichtigungen sind ein Muss vor dem Kauf
Der Tag einer Besichtigung ist immer aufregend für potenzielle Käufer. Der beste Zeitpunkt ist immer während des Tages und bei vollem Sonnenlicht. Dadurch bleiben Ihnen feuchte Wände, Risse oder andere Faktoren, die für Sie ein Ausschlusskriterium für den Kauf darstellen nicht verborgen.
Zu den Tipps für die Besichtigung zählt auch einmal kurz die Fenster zu öffnen oder auf den Balkon zu treten.
Hier können Sie die Geräuschkulisse wahrnehmen und wissen so bereits im Vorfeld wie laut der Verkehr zu hören ist oder ob andere störende Lärmquellen wahrgenommen werden. Vorliegen sollte zur Besichtigung auch der Energieausweis. Aus diesem geht hervor, welche Kosten für das Heizen berechnet werden sollen, sofern Sie sich für das Eigentumswohnung kaufen entscheiden. Planen Sie die Wohnung selbst zu beziehen sollten Sie immer nach bestehenden Mietverträgen fragen. Hier gilt der Grundsatz Kauf bricht Miete nicht und Sie müssen sich nach dem Kauf nicht mit einer Eigenbedarfskündigung herumärgern.
Die Kosten für ein professionelles Gutachten machen sich schnell bezahlt
Mit dem Eigentumswohnung kaufen, verbinden viele Menschen einen der teuersten Einkäufe in ihrem Leben. Teure Sanierungsarbeiten, die auf den ersten Blick nicht zu erkennen waren, bedeuten auch für die Finanzierung ein sehr großes Risiko. Als Laie ist es vor dem Aufsetzen des Kaufvertrags daher sehr wichtig eine professionelle Meinung über den Zustand der Wohnung einzuholen. Gutachter nehmen alle Bestandteile der Wohnung sowie die Bausubstanz unter die Lupe und übermitteln Ihnen die Ergebnisse in einem Gutachten. Dies ist für Sie eine unschätzbare Basis für Preisverhandlungen oder auch um sich von dem Kauf zurückzuziehen.
Kommen Sie bei Besichtigungen auch mit den Nachbarn ins Gespräch
Als Besitzer einer Eigentumswohnung werden Sie sehr schnell merken, wie wichtig der Hausfrieden ist. Haben Sie die Gelegenheit bei der Besichtigung Nachbarn im Treppenhaus zu begegnen, ist es hilfreich mit diesen ins Gespräch zu kommen. Hier erfahren Sie unter Umständen auch mehr zu den Umständen des Verkaufs. Planen mehrere Besitzer unabhängig voneinander den Verkauf, sollten Sie sofort misstrauisch werden. Bei diesen Immobilien ist nicht auszuschließen, dass einer der Besitzer zum Beispiel durch nächtliche Partys oder das Betreiben eines illegalen Bordells den massenhaften Verkauf in Gang gesetzt hat.
Der Kaufvertrag ist auch für juristische Laien ein Muss
Wer in Deutschland rechtlich abgesichert eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss dieses Rechtsgeschäft über einen Notar abwickeln lassen. Nur so haben Sie die Möglichkeit nicht nur den Besitz an der Wohnung zu erhalten, sondern sicherzustellen, dass auch deren Eigentum auf Sie übergeht.
Der Vertrag sollte von unabhängiger Seite noch einmal überprüft werden
Nach den Kaufpreisverhandlungen ist es an der Zeit einen Vertrag über den Kauf abzuschließen. Dieser beinhalten für den Käufer sowie den Verkäufer alle Rechten und Pflichten, welche mit diesem Geschäft einhergehen. Auf beiden Seiten steht hierbei die Absicherung klar im Vorteil. Während der Verkäufer natürlich für den Eigentumswechsel bezahlt werden möchte, ist dem Käufer ebenfalls ein möglichst reibungsloser Ablauf wichtig. Zu diesem Zweck können Sie sich umfassend vertraglich absichern. Unverzichtbar sind Klauseln zum Auszug des alten Eigentümers. Haben Sie Ihre Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt gekündigt entstehen Ihnen mitunter große finanzielle Nachteile, wenn der Vorbesitzer bei der Wohnungssuche bummelt und nicht wie geplant auszieht. Im Vertrag können Sie entsprechende Strafen festsetzen und sich vor diesem Risiko schützen. Zusätzlich empfiehlt sich die Prüfung des Vertrags durch einen Anwalt, damit dieser zum einen in rechtsgültiger Form verfasst wurde und sie sich andererseits vor Klauseln zu Ihren Ungunsten schützen können.
Der Immobilienkauf besitzt nur mit notarieller Beglaubigung Gültigkeit
Der aufgesetzte Vertrag muss zwingend von einem Notar beglaubigt werden. Dieser nimmt zudem die Anträge auf die Änderungen im Grundbuch vor und gibt den Eigentümerwechsel bei den zuständigen Finanzämtern bekannt. Beim Notartermin treffen Sie auch auf den alten Eigentümer. Hierbei ist mitunter eine zurückhaltende Freude über den Kauf ratsam, sollte Ihnen bereits zuvor bekannt sein, dass der Verkauf nicht komplett aus freien Stücken erfolgt. Dies kann zum Beispiel vor einer angedrohten Zwangsversteigerung oder nach einer Scheidung der Fall sein. Hier sollten Sie sehr vorsichtig sein, damit der Verkauf nicht in letzter Minute platzt.
Die Finanzierung geht für einen Großteil aller Immobilienbesitzer Hand in Hand mit dem Kauf
Eigentumswohnungen in gefragten Gegenden kosten bereits einen sechsstelligen Betrag, den nur ein Bruchteil der Käufer aus dem eigenen Vermögen begleichen können. Die Immobilienfinanzierung mithilfe der Bank zu stemmen ist daher auch heute noch die Regel. Stellt sich Ihnen aktuell die Frage „Was beachten bei der Finanzierung?“ finden Sie hier einige hilfreiche Antworten.
Die Angebote der Hausbank sollten immer einem Vergleich mit anderen Kreditinstituten unterzogen werden
Die Hausbank ist für die Immobilienfinanzierung noch immer die erste Anlaufstelle. Deren Angebot sollte jedoch nicht einfach angenommen werden. Der Vergleich erspart auf die gesamte Finanzierung gerechnet oft Beträge von 5000 Euro oder mehr. Einen schnellen Überblick geben unabhängige Finanzierungsberater, welche die Angebote von hunderten Banken für Sie vergleichen und daraus das beste Angebot ermitteln. Wichtig ist es erst einen Notartermin zu vereinbaren, wenn die Finanzierung in trockenen Tüchern ist. Der Vertrag verpflichtet Sie unabhängig von dem geliehenen Betrag zum Kauf und nicht jeder Verkäufer ist gewillt einem Rücktritt ohne entsprechende Entschädigungszahlung zuzustimmen.
Das Erbbaurecht erweist sich für die Banken mitunter als Grund für eine stärkere Zurückhaltung
Banken reagieren nicht auf jeden Finanzierungswunsch sofort mit Zustimmung. Intern werden Risiken genau ermittelt und bewertet. Zu den Risiken gehören Eigentumswohnungen auf Grundstücken mit Erbbaurecht. Dies bedeutet Ihnen gehört einzig die Wohnung, jedoch kein Anteil am Grundstück. Das Erbbaurecht wird in der Regel auf 99 Jahre festgesetzt und ist durch die Zahlung eines Zinses für den Erbpachtgeber finanziell lukrativ. Liegt die Restlaufzeit bei 20 Jahren oder darunter zeigt kaum eine Bank Interesse an der Finanzierung, da nach Ablauf dieser Zeit immer der Heimfall befürchtet werden muss. Hierbei handelt es sich um die Rückgabe des Grundstückes an den Besitzer. Dieser muss Ihnen eine Entschädigung für Ihre Wohnung zahlen, aber behalten oder diese weiter nutzen dürfen Sie nicht.
Die Nebenkosten dürfen in der Finanzierung nicht in Vergessenheit geraten
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Bereitstellung von Eigenkapital. Finanzierungen zu 100 % des Kaufpreises lassen sich viele Banken mit einem Aufschlag auf die Zinsen bezahlen. Abgedeckt werden von den eigenen finanziellen Mitteln sollten auch die Nebenkosten. Diese setzen sich aus der Grunderwerbssteuer, den Notarkosten, Änderung des Grundbuchs sowie eventuell der Maklercourtage zusammen. Mit 10 bis 15 % der Kaufsumme sollten Sie allein bei den Nebenkosten noch einmal rechnen und diese ebenfalls zur freien Verfügung haben, da speziell Ämter gerne Zahlungsfristen setzen und nicht zimperlich in der Festsetzung von Bußgeldern vorgehen.
Eine lange Zinsbindung zahlt sich bei niedrigen Bauzinsen über Jahrzehnte aus
Die aktuell sehr niedrigen Zinsen für Immobilienkredite sind eine Einladung eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren. Möchten Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie die Zinsbindung möglichst über die gesamte Laufzeit festsetzen. Bei Krediten, die auf 10 bis 20 Jahre festgelegt sind, gestaltet sich dieses Anliegen recht unkompliziert. Bei höheren Zeiträumen ist es besser zusätzliche Sondertilgungen zu vereinbaren. Diese geben Ihnen die Chance etwa nach Erbschaften oder Bonuszahlungen die Restsumme zum Ende der Zinsbindung zu reduzieren. Das erlaubt es Ihnen die verbleibende Summe vielleicht sogar aus finanziellen Reserven ohne weitere Finanzierung abzulösen.
Die Eigentümergemeinschaft entpuppt sich mitunter als eine Wundertüte verschiedener Charaktere
Neben dem Zustand der Wohnung ist die Eigentümergemeinschaft oft die größte Überraschung, die Sie nach dem Kauf erwartet. Erfahren Sie hier, welche Rechte und Pflichten Sie als Teil der Eigentümergemeinschaft erwarten.
Das Hausgeld sollte fair auf alle Eigentümer verteilt sein
Kann auf der persönlichen Checkliste hinter den Punkt „Eigentumswohnung kaufen“ ein Haken gesetzt werden, beginnt das Abenteuer Eigentümergemeinschaft erst. Die erste Pflicht besteht in der Zahlung des monatlichen Hausgeldes. In diesem befindet sich Ihr Anteil für die Grundsteuer, Müllabfuhr ebenso wie die Gebäudeversicherung oder die Kosten für einen professionellen Verwalter. Nicht vergessen werden sollte mit dem Hausgeld auch das Bilden einer Rücklage für Instandhaltungskosten. Wird diese vergessen, kann sich allein das Erneuern des Daches für die Bewohner zu einem Grund entwickeln einen Kredit aufnehmen zu müssen. Als neuer Eigentümer müssten Sie sich zudem an diesen Kosten beteiligen, unabhängig von dem kurzen Zeitraum, dem Sie der Eigentümergemeinschaft erst angehören. Handelt es sich bei den anderen Eigentümern auch um Nachbarn, empfiehlt es sich in den Versammlungen einen höflichen Umgang zu pflegen, um durch Differenzen nicht den Hausfrieden in Gefahr zu bringen.
Fazit
Der Kauf einer Eigentumswohnung gehört zu den Entscheidungen, die gut geplant und niemals überstürzt getroffen werden sollte. Unternehmen Sie diese Anstrengungen haben Sie nicht nur als Kapitalanlage, sondern auch für den Start in ein mietfreies Leben eine gute Entscheidung getroffen. Doch stimmen Lage, Wohnung und die Finanzierung wird aus einer Eigentumswohnung im Handumdrehen ein echtes Zuhause.